http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月2 日 飞鹰博客 搜房博客
公摊面积在商品房营销过程之中是搞不明白的概念，出售的商品房用建筑面积计量是无可厚非的，办理产权时按照建筑面积办理私产权属也是正确的。问题在于拥有不可侵犯的私产所标明的建筑面积,也有公私不明的产权问题。众所周知，私有住房拥有私产的产权面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积姓公还是姓私谁也说不清？是“私产”？私人没有控制权；把公摊的使用权托管给物业公司？业主又没有收益还要支付公共维修费用。公摊的产权犹如高层住宅拥有土地使用权一样，是很模糊的产权和使用权的概念。
从开发商角度说，为了购买者居住或者拥有产权的需要，在不同建筑功能的建设过程设计一定的“公共面积”。比如，大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、值班警卫室等等。应该说这些公共建筑面积是住宅、商用、公寓等消费类或经营类商品房必备的“配套设施”。而且功能越是完善公摊面积也越大。现在的问题是：公摊面积在房产转让过程是摊入到产权人的建筑面积中，还是把公摊面积的建筑成本摊入到房价中之中呢？
公摊面积摊入到产权人的建筑面积中，公摊面积姓公还是姓私？产权证明白的写着是私产，但是不姓私，是产权中的“水分”。如果不写入私产证件中又按照市场价分摊到房价之中。前者的做法开放商可以把大产权明晰的分割出去，但是业主迷糊；后者业主清楚了，开发商则被公摊拖累难以继续“向前走”。
解决公摊问题不是开发商和业主双方的事情，还有社会问题融在其中。举例，拿公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间来说，这些有一户、两户、一个单元、一栋楼等等多种居住人共同使用的复杂情况，可以说是“小公共产品”，如果形象的把楼梯间、走廊、过道好比社会上的“公路”，电梯和电梯间好比“高速公路”，业主或者造访者进入“产权”房间都是“必经之路”。这些面积和建筑是以“公共产品”形式提供好好，还是分摊成“私产”私人投资和拥有私权好，还是分摊到房价中好？我们知道，公摊面积越大业主使用越方便，只是承担的负担越重。如果商业地产考虑人流问题公摊面积更大，要是抛开这些问题很难制定价格标准，也难以进行售后的产权管理和物业管理。
解决公摊问题还有个成本和税收的问题。一是，如果按照建筑面积出售，公摊面积和套内面积以同等价格让购房人承担，其房价一定高，公摊面积一定没有“公共产品”的待遇，不免税、不免费、公摊的定性则是经济或消费投资，而不是公共产品投资，产权是模糊状态；二是，如果按照套内面积计算产权和房价，房价所含“公共部分成本”是含开发商和政府收取的税费和利润的最终“产品”价格，业主就承担了提供公共产品投资的社会义务；从另一个角度讲，如果商品房建设过程，公摊面积始终按照“公共产品”对待，减免商品房生产全过程中公共产品的环节税费并微利费经营，房价一定“真正降”。
现在的问题是“公摊”的棘手问题，像没有生机的“纸花”不停地在开发商、产权人、社会管理部门之间传递，就看鼓点停的时候“落”在谁的手中，在产权人手里产权人喊糊涂、落在开发商手里开发商喊冤、落在公共管理部门一定感到受理的麻烦。“公摊”的棘手问题也像“烫山芋”，更像鸡肋。
公摊问题确实与房价有关系与产权归属和支配有关系，只有开发商、公共管理部门和产权人有了共识才会达成合理的解决办法。公摊面积究竟是姓公还是姓私？这得好好科学的探讨，这是个难以回避的问题。
由套内建筑面积争议引起的公摊面积问题，是房价、产权、物业费收取、供暖费收取、产权分割等等都不能回避的问题。按照套内面积计算房价、按照套内面积或者建筑面积考量产权归属，回避不了公摊面积或成本问题。
如果只提出“今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。”不到位的措施没有什么实际意义。也许产权、房价、面积等问题能够得到理论和实践的科学解答，公摊面积应该姓公还是姓私也就解决了。
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