http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月2 日 第一财经日报
昨天，最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式施行。
三种房屋：合同纠纷不适用《解释》
最高人民法院民一庭负责人表示，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，《解释》对此进行了相应的规定。另外，合同效力的认定对于促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定具有重要意义。司法解释确定了认定合同效力的原则。
这一《解释》主要针对的是城市规划区和镇规划区范围内的房屋，统称为城镇房屋。因此，乡规划区和村庄规划区范围内的房屋是不适用于这部《解释》的，但可以参照解释处理。另外，承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房等合同纠纷也不适用于这一《解释》。
房屋租赁：三种合同视为无效
合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。司法解释在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：
一是限定无效合同的范围——
1、违法建筑物租赁合同；
2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同；
3、未经出租人同意的转租合同。
上述三种被认定为无效无效。
二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就认定合同有效。
有关负责人表示，司法解释在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
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