北京规范二手房放贷 短期成交量或将下降

昨天,北京银监局宣布,北京银监局针对全面网签推行后北京市存量房贷款业务进行了深入调研,并于近日向辖内银行下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定,银行从9月1日起除了房屋评估价,还必须参照网签合同价格,以评估价和网签价的低者为准发放贷款。

北京市银监局相关负责人介绍,一段时期以来,北京辖内银行在存量房贷款审批中,面临着作为审批依据的交易合同形式不规范且可信度低、交易信息真实性判断难度大等问题,易引发“一房二卖”、“假按揭”、“零首付”等风险。《通知》要求:各银行在进行存量房贷款审批时,必须按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的,各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。

北京银监局相关负责人表示,统一要求银行必须使用被房屋管理、税务等政府有关主管部门认可的网签合同作为审批必要依据,有助于防控“阴阳合同”可能出现的合同内容不实、交易价格虚高引发信用风险,以及不被政府有关主管部门认可引发违规等风险。

北京银监局相关负责人表示,《通知》推动银行充分利用网签信息,辅助判断存量房交易信息真实性。在《通知》中要求:各银行在进行存量房贷款审批时,必须根据存量房买卖双方在网上签约时设置的密码,登录指定网站,对存量房交易信息笔笔查询,以确认房屋信息和交易信息等真实性;对贷款审批中未登录指定网站查询存量房交易信息的不得放款。

影响

短期成交量或将下降

“链家地产”市场研究部经理王志伟认为,此举对于大多数二手房交易中存在的签订“阴阳合同”、做低合同价行为有一定的抑制作用,与此同时带来的税费成本增加短期内或将影响成交量下降:当前市场上做低合同价的价格标准基本为区域最低过户价,据“链家地产”市场研究部统计数据分析,当前区域最低过户价相比实际市场成交价低出一倍左右。

例如当前东直门区域的最低过户指导价为8328元/平方米,而实际上当前该区域二手房成交平均价格已达到20000元/平方米左右,那么以一套房龄2年建筑面积100平方米住宅为例,仅契税一项,普通住宅多支出（20000-8328）×1.5%×100=17508元,非普通住宅（20000-8328）×3%×100=35016元。而一旦房产涉及到营业税,那么需要多付出的成本也就更多。

王志伟认为,至少多出一倍的税费成本短期之内会打压一部分购房者的购买力,从而造成交易量回落,但与此同时税费成本当前在房产总价中所占比例已经趋小,尤其是今年执行营业税5年改2年的政策以后,对于刚性需求来说税费已经是比较次要的成本支出,因此这部分需求短期蛰伏后会再次入市。

反应

二手房扎堆过户

为了赶上“末班车”,中介公司的经纪人这两天带着客户扎堆面签贷款合同。这也使得中介公司的过户、面签中心都出现了人头攒动的景象。

客户沈先生告诉记者,中介这两天催促他赶紧来办手续,“说晚了就要多缴税”。交易管理网2号的网签量达2119套,超过前一天1174套近一倍。创造了有网签来的历史纪录。各中介机构都明显加快了签约。