http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月9 日 新民网
二套房贷再次收紧,让近期有购房计划的市民措手不及,有的准备全额付款,有的向亲友筹钱减少贷款金额,有的则打算放弃购房。房地产时报记者请教了银行理财专家,了解到三个应对之策。
梯度购房借房融资巧过渡
买新卖旧的梯度购房者在几个月或者一两年的时间里,需要承担两套房贷,而一旦旧房出手后,不但旧房的房贷负担完全解除,还很可能有多余的钱款提前归还新房的贷款。所以,很多梯度购房者会大胆借贷,但现在,考虑到可能会遭遇二套房贷的高利率,很多人不敢轻易下单购房。理财专家建议这些购房者,可以向亲友借房融资,即用亲友的房产作为抵押,向银行办理房产抵押消费贷款用来购买新房。
房产抵押消费贷款非常适合梯度购房者的短期融资需求。购房者可以按照自己买房卖房的节奏,办理一年、两年的短期借款,这样,就可以承担较低的短期利率,而如果办理新房的购房贷款,银行要考虑借款人的还款能力,一般来说,还款的周期不可能低于5年期,这样就必须承担长期贷款的较高利率。举例来说,假如一位购房者价值80万元的旧房尚有10万元的贷款没有还清,现准备购买一套总价120万元的新房,预计新房半年后交房,购房者原本计划首付40万元,贷款80万元,现遭遇二套房贷收紧,二套房贷必须首付4成,而且利率最低也要基准利率的85折(5.94%×0.85=5.05%),这样,不但要另外增加8万元的首付款,而且还要增加不少的利息支出。如果用父母价值150万元的房产办理80万元一年期的消费抵押贷款,按目前的行情,最低可以办理9折利率(即5.31%×0.9=4.78%),待一年左右入住新房卖掉旧房,就可以归还父母房产的大部分消费抵押贷款,如果届时房价有一定幅度的上涨,甚至可能轻松地全部还清贷款。
改善购房质押贷款增首付
二套房贷收紧后的政策还不明朗,有的说利率最低可打85折,有的说只能打9折,但不管怎样首付款必须达到4成却是肯定的,对购房者来说,这就意味着要筹措更多的首付款。怎么办呢?理财专家建议购房者用未到期的定期存单、长期国债、保单等办理质押贷款来筹措首付款,向亲友借质押物既能筹措大额借款,亲友又不会因为提前支取存单、保单而损失利息。如果能向亲友借到足够的质押物,不妨尽量多贷一些款,最好能不办理商业贷款,仅用公积金贷款,这样就不用承担二套房贷的高利率了。
比如,一位购房者购买一套价值150万元的房产,原本计划首付3成45万元,现在,他必须首付4成60万元,增加15万元的首付款,剩余的90万元,他可以办理60万元的公积金贷款,另外需要办理30万元的商业性贷款。理财专家建议他最好能办理出45万元的质押贷款,只办理公积金贷款。需要注意的是,质押贷款的周期一般较短,购房者要考虑好自己的还款能力。
首次购房不用公积金贷款
公积金贷款利率不受二套房贷政策影响,因此,理财专家建议短期内准备再次购房的首次购房者不用公积金贷款,
等再次购房时再使用公积金贷款。理财专家解释,在目前低利率情况下,首次购房的商业性房贷最低为4.158%,仅比公积金贷款的3.87%高不到0.3个百分点,购房者多支付的利息很少。比如,一位购房者原本可以办理40万元的公积金贷款,按20年计算,他的月还款额为2396.61元,而如果办理商业性贷款,月还款额为2457.35元,每月仅差60.74元。
理财专家介绍,按照目前上海的公积金贷款政策,如果使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款的额度就会受到影响。很多年轻人在婚前会买一套小房子过渡,到结婚时可能需要再买大房子,如果首次购房以个人名义申请,目前最高能办理40万元公积金贷款,而如果以家庭名义申请,则能办理80万元贷款。所以,年轻人不妨将首次使用公积金贷款的机会留在再次购房时使用。未来,利率如果重走上升通道,公积金贷款和商业性贷款的利差就肯定会拉大,届时,能贷到更多的公积金贷款就更合算。编辑:凝水
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