时事分析：应停建经济适用房大力发展廉租房

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月28 日学习时报

[摘要] 毫无疑问，在廉租房的分配和使用中，都有可能出现不公平或徇私舞弊现象，也可能发生转租行为。但与经适房制度不同，这些现象和行为并不是廉租房制度本身造成的，不是廉租房与生俱有的。

最近，媒体频繁曝光经济适用房出现的问题，特别是经济适用房用于出租，这无疑为停建经济适用房、大力发展廉租房提供了越来越充分的理由。

经济适用房制度本身存在着难以克服的弊端

从根本上说，媒体所曝光的问题，是经济适用房制度本身造成的。

一方面，这种制度本身包含着不公平因素。住房作为一种消费需求，在给定价格和消费者偏好的情况下，主要取决于消费者的收入。收入较高者购买较高档商品房甚至可能购买两套以上商品房（或用于改善，或用于投资或出租）；收入较低者购买较低档商品房，买不起大户型的就买中小户型，买不起新房的就买二手房；收入更低者连二手房也买不起，就只能租房；而收入最低者则连满足最基本需要的住房都租不起。为了实现居者有其所（或住有所居）住房保障，有限的公共财政资源只能用于为最低收入基层提供廉租房，以满足他们最低限度的基本居住需要。如果把有限的公共财政资源用于建设经济适用房以提供给虽然买不起房但尚有支付能力租房的阶层（即所谓夹心层）从而圆其居者有其房的梦想，那么，公共财政资源分配的原则和尺度就很难把握了：既然租不起房的阶层可以得到财政支持买到经济适用房，那些买不起新房以及大户型房的阶层，为什么不能得到相应的财政支持满足他们较高的住房需要呢？更进一步说，买不起自行车的人是否应该由政府向他们提供经济适用自行车，吃不起馆子的人是否应该由政府提供经济适用馆，买不起羽绒服的人是否应该由政府提供经济适用服呢？显然，把有限的公共财政资源用于满足任何最低收入阶层最基本需要以外的需要，都是没有享受这些福利的纳税人难以接受的。所以，撇开经适房本身分配中的一些徇私舞弊不说，即使严格按照规定的条件加以分配，经适房制度本身就包含着不公平的因素。

另一方面，这种半计划（半实物）半市场的住房配置不具有帕累托效率。

首先，在消费者购买经适房未满五年的情况下，如果他的收入水平提高或下降，他既不能把房子出租或出售后购买改善性商品房，也不能把房子出租或出售后申请廉租房。

其次，在消费者购买经适房未满五年的情况下，他不能把房子出租或出售以便在距离他和家人的工作单位以及学校更近或交通更便利的地方买房或租房。

再次，在消费者购买经适房未满五年的情况下，如果他的偏好发生了变化，他希望降低对住房的消费以增加对其他物品的消费，但他不能把这个房子出租或出卖，然后用较低的价格来租赁或购买居住条件较差的房子，从而将节省的钱用于住房以外的消费。

最后，即使是经适房的购买者并不符合购买条件，由于害怕出租被发现其违规行为而被迫使其经适房闲置，对社会来讲也是一种资源浪费，这仍然存在着帕累托改进的可能。

以上两方面表明，经适房制度既不符合公平原则，也不符合帕累托最优标准，可以说是一种既不公平又缺乏效率的制度安排，应该停止经适房建设！

但是许多人认为，经济适用房制度本身没有问题，关键是在执行上。不能因执行出了一点问题，就取消一项制度，就像修路，不能因为路没有修好，就停止修路。应该通过加强监管来完善经适房制度，让它真正能够让该受益的人受益。

我不同意上述观点。经适房制度的上述弊端是先天的，绝非通过后天的手术，比如说加强监管就能消除。我希望住房和城乡建设部应该认真反思一下经适房制度，为什么经适房制度从诞生那天起，所存在的问题十多年来都没有很好地解决，各级房管部门如何能保证在今后的执行过程能够避免上述问题不断产生？为什么经适房制度引来社会各界的非议，不仅没有买到经适房的消费者有意见，不仅很多地方政府认为建设经适房费力不讨好，甚至很多购买了经适房的消费者也不满意？鉴于经适房本身存在的这些弊端难以克服，经适房既不是一个好政策，也不是一个好制度，我想解决经适房问题的唯一办法就是要取消经济适用房，从现在开始就应该停止建设经济适用房。

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责任编辑/yangtingting.cz

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