二手房“预告登记”可防“一房二卖”

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月4 日扬子晚报

[摘要] 钱先生：我想买一套房屋，谈好分三期付款。我提出付完首期房款后就办理过户手续，卖房人不同意，他坚持在付清全部房款后再办房屋过户。其实我们双方都互相防备，我担心在我付了首期款项后，他再将房屋卖给他人，他担心提前过户要不到尾款。请问有没有什么办法来解决这个问题？

钱先生：我想买一套房屋，谈好分三期付款。我提出付完首期房款后就办理过户手续，卖房人不同意，他坚持在付清全部房款后再办房屋过户。其实我们双方都互相防备，我担心在我付了首期款项后，他再将房屋卖给他人，他担心提前过户要不到尾款。请问有没有什么办法来解决这个问题？

崔律师：可以通过“预告登记”来解决这个问题。物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”据此，你可以同意他在付清全部房款后再过户的要求，但在协议上签字后，应立即去当地房产管理机构申请预告登记，预告登记后，没有你的同意这房子就卖不了。但需要注意的是，物权法规定的预告登记最长时间为三个月，过了三个月就自动失效了，可能延续不到第三次付款的时间。但是法律并没有限制预告登记的次数，所以你们只要在第一次预告登记失效后，立即接着申请第二次预告登记就行了。

张先生：去年，我们厂与内蒙古某公司签订了一份购销合同，由我厂为对方生产一批农机配件。可是当我们按照合同约定的规格和数量生产出产品之后，对方法定代表人变动了，新任经理以“谁签的合同谁负责”为理由，终止合同的履行，不认购我们的产品。请问，他们这样做合法吗？

崔律师：我国《合同法》规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”这是因为，合同是当事人之间为明确双方权利义务的协议，由法定代表人作为法人的合法代表出面签订，并不是法定代表人的个人意思表示。因此，当法人的负责人或合同签订者调离本单位后，法定代表人的变更不影响合同的效力，原合同应当由继任者继续履行。如果因特殊情况需要终止或解除合同，也必须要具备法定的条件，经双方协商同意，通过法定程序来解除。

责任编辑/zhoulin.cz

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