有全款仍然贷款看80后理财高手如何理出3套房

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月10 日凤凰财经

尽管时时自称为“房奴”，但朋友们还是经常揶揄她“地主老财”，每次小米都只是笑笑。

如果走在大街上碰到小米，你绝对很难想到，眼前的这个时尚新潮的80后女孩名下已经有了三处房产。每次说起自己的“理财经”，特别是三套房产的来龙去脉，小米都颇为自得。“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”，这是小米嘴里最常冒出的句子。

小米曾是北京一所着名大学商学院的高材生，2003年大学毕业后在一家知名外企供职，月收入不菲，算是一个标准白领。2005年的时候，在父母的资助下，小米买了第一套属于自己的房产。提起这套位于奥运村的房子，小米的兴奋溢于言表：“那时候房价还不算太高，140平方米的房子也就140万元，现在这套房子的市值已经翻了将近一倍，已经到260万元了。”当时就买这么大的房子，一方面考虑到父母经常到北京来，另一方面也是本着投资的念头，“有奥运概念支撑，在奥运村地段存个房子肯定比存钱划算得多”。

其实，小米的家境非常不错，父母在江苏老家经营着一个规模不小的木材厂。当时家里的资助加上自己的积蓄足以全额付清购买那套房子。但是小米执意要用贷款的方式买房，父母和身边的朋友都劝她，何必要和自己过不去，背着贷款还20年，还白白给银行打工。

学经济的小米当然也算过贷款买房的成本：贷款90万元，每个月还贷6800元，贷款期限20年，最后连本带利还给银行160万元，也就是有70万元的利息都交给了银行。

看起来的确不怎么划算，但小米用“机会成本理论”给父母算了另外一笔账。如果一次性付清的话，那么相当于把90万元都押在了不动产上，也就相当于放弃了用这90万元来“钱生钱”的机会。可是，“一共20年的时间，这90万元要是打理得当了，没准能翻好几倍呢，肯定不止赚70万元”。

小米将父母资助的多余部分，一部分买了5年期的国债，一部分进了股市。“国债回报率不是很高，但是风险小，稳定；股票风险高，但是回报率也高。”小米有着自己的投资策略。2007年中国股市大牛，小米在这一轮牛市中“把十年的房贷利息给赚回来了”。

六是按揭门。按揭是银行发放房地产贷款的最广泛形式。一些房地产商为了套取银行资金，不惜指使员工及其关系人，甚至与房地产中介公司联手造假，虚构销售合同进行假按揭，而银行对之审查不力，甚至碍于人手不够懒得审核。一旦房地产商后续资金跟不上，房屋成了烂尾楼，或者房屋出现质量问题销售不出去，对银行信贷资金都会造成直接的经济损失。

七是监管门。房地产贷款原则上不能异地使用，房贷资金需封闭运作，不能用于收储土地，更不能用于注册验资。二套房的首付比例有严格的规定，二套房的认定条件也很明确，但受利益驱动在执行上往往不到位，甚至有些金融机构打起了时间差，与监管部门玩起“捉迷藏”。殊不知，这种逃避监管的做法使得投机盛行，造成房价虚高，甚至形成泡沫，一旦泡沫破了，受伤的还是发放房地产贷款的银行自身。

自从房地产实行商业化运作以来，它就成为各金融机构竞相追逐的一个行业，有的还成立了房地产信贷部门，专门从事房地产的贷款发放。这不仅因为房屋是一个特殊的商品，具有消费和投资双重属性，银行发放房地产贷款能满足住房消费者和投资者，甚至投机者等多层次客户的信贷需求，而且房地产贷款金额大、利润高，周期又不长，做的是批发生意，很受银行的欢迎。但是，银行在发放房地产贷款时不能眼睛里只有高额的利润，也要看到风险无处不在，坚持审慎的信贷原则，否则一不小心就会陷入风险的深渊。美国的“次贷”危机为我们提供了前车之鉴，而目前我国尚不规范、健康的房地产市场更要我们睁大眼睛看清风险。从有关部门的统计数字来看，也佐证了房地产业的信贷风险在加大。今年8月份，国内三分之二的城市住宅成交量下滑，总成交面积环比下跌约11.18%。进入9月份，销量也仍在继续回落。

银行房地产信贷有几重门？也许远远不止以上提到的七重门。但不论有几重门，只要银行能真正做到审慎经营，严格执行监管部门制定的房贷政策，如密切关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管理能力相适应的授信管理制度；严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人资格管理；严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险等，还是能避免掉进房地产商各种“风险门”，使自己健康发展。

责任编辑/zhangjing.cd.esf

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