苏振华:房产交易优惠政策存废应着重民生考量

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月16 日解放网－新闻晨报

国务院去年12月出台的131号文件，将在今年的12月31日到期。这项政策的主要内容是，对自住型和改善型住房信贷实行优惠政策，首付比例降至20%，利率打七折；此外，对二手房交易的营业税也进行了大幅调整，比如原来超过5年免征改为超过2年即免征。

这项政策在去年出台时，适逢金融危机愈演愈烈之际，地产市场一片低迷，于是这项政策当然被解读为一项“救市”政策和“优惠政策”。如今时过境迁，最新的数据显示，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，同比增速创12个月以来新高。房地产市场，较之去年的肃杀景象，已经是另一番天地了。在此背景下，这一即将到期的政策该何去何从，是否延续下去，引人关注。

如果将此政策仅仅理解为非常时期的非常规救市手段，在市场环境已然改变之后，政策使命当然应该宣告终结。回到去年制定这一政策的初衷，管理层救市的意愿的确是非常明显，而之所以作出救市的决策，或缘于房地产市场在中国国民经济中扮演的特殊角色。一直以来，房地产市场被看成是中国经济增长的引擎，或曰“支柱产业”，地产市场萎靡不振，将拖累整体经济的走低，在经济危机爆发的特定背景下，出台救市政策似乎也是不得已而为之。

中国的房地产市场的确有其特殊性，但笔者认为，这一特殊性，不能仅仅理解为“支柱产业”。更重要的是，住房乃是最重要的民生产品之一，在福利分房的住房保障体系被取消之后，在经济适用房和廉租房供给远远不能满足居民住房需求的事实之下，商品房市场其实是承担了住房保障制度的功能。这原本是政策目标的错位，但却是不得不面对的事实。因此，房地产政策的制定，至少应该在两重目标之间达成一个平衡：一方面须维护房地产发挥经济引擎作用，促进房地产的产销两旺；一方面又要充分考虑到商品房供应的住房保障功能，在目前惊人的高房价之下，政策目的应该是尽量减轻一点居民的买房负担，让居民还能够买得起房。

可是，以往的政策，更多的是关注前者，而对住房的民生性质关注的太少了。倘若立足于这两重政策目标，那么至少对自住型和改善型住房信贷实行优惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策应该继续延续下去；甚至，调整二手房交易营业税的措施也应该得以继续，因为这一政策客观上加速了二手房的流通，对减轻居民的购房压力仍然是有所裨益的。

如此一来，是否会加剧目前烈火烹油的房地产市场运行态势，促使房价的进一步“非理性”上涨呢？这就需要看一看助推今年房地产市场加速上扬的根本原因是什么了。导致本轮市场走高的原因，关键当然是在于今年急剧扩张的信贷投放，今年上半年信贷投放达7.37万亿元，贷款的增幅达到33%-40%，是新中国成立以来最大的信贷增幅。如此巨额的增量信贷投放，由于缺少实质性的投资机会，直接后果就是导致了资产价格的上涨。因此，逻辑上，去年的131号文件并不是本轮房地产价格上涨的始作俑者，如果信贷投放维持这一态势，房价上涨是很难避免的。即便从调控房价的角度，也应该从管住整体信贷投放量入手，而不应该让有助于民生的房产交易优惠政策就此无疾而终。

(作者为浙江大学公共管理学院副教授)

责任编辑/zhanhaihui.jn

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