http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月20 日 新华网
近期，在全国楼市版图中一直相当活跃的长三角房地产市场吹起“凉风”：市场出现“价涨量跌”态势，政策层面释放“从紧”信号。长三角楼市将如何演变？四季度会不会遭遇“有价无市”的尴尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？
长三角楼市：市场和政策层面双双“遇凉”
高歌猛进了半年多之后，长三角楼市近期有些“着凉”。根据易居中国的数据显示，９月上海新建商品住宅成交量为５０９．８万平方米，比二季度下滑１７．６％。南京“网上房地产”公布的官方数据显示，９月南京新建商品住房（不含高淳、溧水）成交了６４３２套，较８月减少１８.３％，比７月下降更高达２８.７％。
此外，长三角不少城市房价涨幅有所缩小。比如，根据国家统计局发布的数据，９月南京住宅销售均价比８月上涨了０.７％，但涨幅缩小０.４个百分点；其中，新建住宅均价环比虽上涨０.８％，但涨幅缩小０.２个百分点；二手房环比上涨０.４％，但涨幅缩小０.９个百分点。
在政策方面，长三角也出现疑似“收紧”的迹象。比如，从１０月１０日开始，南京市执行新政策，全面收紧住房公积金政策：个人还贷能力系数由０．４５ 下调至０．３；同时，对所购房屋建筑面积为１４４平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的５０％。公积金新政首先影响的是人均公积金贷款在２０万元以上的购房者，这约占到市场总量的５０％。
上海市银监局则在近日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，各行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。上海中原地产七宝地区门店的业务员告诉记者，近来二手房贷款明显收紧了，“以前两三天就能办下来，现在一般需要六七天，银行对材料的要求也更严格，７折优惠利率已很难申请到”。记者从杭州不少地产中介处也了解到相似情况。
居高房价未现松动迹象
不过，开发商似乎不担心眼下长三角地区成交量的下滑，甚至“反其道而行”。记者在国庆期间“２００９上海房地产秋季展示会”上采访发现，此次房展会未见往昔“买房送家电送旅游”等促销招数，且开发商给出的真正折扣优惠也不多，有些还附加了相对“苛刻”的条件。比如，有个别楼盘打出一些现场优惠大都在一万元或“总房价的１％”以内，且前提是“国庆期间签约”；有楼盘宣称可打９.８折，但要符合“现场认购、三天内签约、首付４０％”等要求。在总计约２２０个楼盘中，近一半楼盘“只展不售”，这其中包含不少来自苏州、嘉兴等地的楼盘。一些售楼人员对看房者不冷不热地介绍，具体开盘时间和销售价格还没有确定，目前只是作些“形象宣传”。据主办方介绍，此次参展楼盘的均价在２万元／平方米左右，远高于以往假日房展会的价格水平。
虽然涨幅有所缩小，但长三角地区城市的房价依然居高不下。根据国家统计局发布的数据，９月上海、南京、杭州、宁波等城市的住宅及新建商品住宅价格的同比、环比均出现上涨。尤其是同比方面，沪、宁、杭、甬四城市的涨幅分别为２．３％、３．４％、４．９％和４．９％，均在７０个城市中位列前茅。
统计显示，南京９月份成交的１万元／平方米以上的房源有１８１４套，成交面积占总数的３２.２８％，而８月“万元房”成交面积为２２.８５％。南京市房管部门人士分析：“每平方米１万元以上的房源成交比例在扩大，说明高房价的趋势在放大”。而在上海，第三季度均价４万元以上的房源共成交２４．８２万平方米，比二季度上涨１２６％。虽然“高价房”的标准彼此有别，但长三角不少城市房价却均在“高台”上继续“摸高”。
而且，长三角的高房价没有明显的松动迹象。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏认为，通过快速的去化、回笼资金，目前开发商已没有资金压力，要做的就是在销售量和房价之间实现平衡，而没有调价的必要。一些开发商更是直言：即使接下来一栋房都不买，撑一年都没有问题。
“价涨量跌”是否会转为“有价无市”？
供应量是判断楼市走势的另一个重要指标。记者整理易居中国提供的数据：６－９月杭州商品住宅供应量分别为４０．５５万、２３．０４万、２８．９１万和５６．４１万平方米，上海的供应量分别为１２７．２４万、１２６．８３万、１４５．３２万和１４９．７８万平方米，南京在８月的供应量为创纪录的８４．２３万平方米。可见，长三角各地的供应量大致呈逐渐增加的趋势。根据各地新房源预告来看，预计第四季度不少城市商品住宅供应量也保持在相对充裕的水平。
易居中国的分析师薛建雄认为，四季度长三角的房价不太可能出现明显下滑，加上主力需求释放、信贷收紧等因素，不排除出现“有价无市”的可能性。搜房网在国庆期间进行的一项调查显示，有６７％的人最关注的是房地产“价格走势”；有９％的人选择在“１个月内”买房，而多达５６％的人购房时间将在“６个月及以上”。
“有价无市”对买卖双方都是一种尴尬：一方面，购房者想买房但是无力承受高房价；另一方面，房子明明卖不动了，开发商却不降价、甚至逆市涨价。如此一来，楼市又将陷入僵局。这种僵局如何打破、新的平衡如何建构，是依靠市场“内力”还是政策“外力”？一切还有待观察。
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