http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月21 日 每日经济新闻
“这块地不贵,我们拿这块地时不是拍脑袋决定的。”在近日举行的“2009中国房山长阳城市建设模式研讨会”上,万科北京公司总裁毛大庆表示。9月7日和28日,万科分别以22亿元和29.3亿元的价格拿下北京市房山区长阳镇1号地和5号地,楼面地价分别达到6443元/平方米和5726元/平方米,高出房山区平均地价水平近三倍。
随着轨道交通建设的推进,北京市的郊区地块越来越受热捧。 根据房山区政府的数据,在万科拿地之前,房山区已经通过村庄整体搬迁改造的方式,节约出1.25平方公里的建设用地指标。同时,拆迁农民得到了每户62万元补偿款、或不超过160平方米安置房的补偿。房山区今年的土地出让款已达到了近70亿元。
据悉,中国系统工程学会正在将这种土地出让中引入 “投融资规划”的“长阳模式”进行梳理,准备上报相关部门,并拟在全国推广。不过,有业内人士认为,从万科拿下长阳地块开始,房山区已经出现了“地王拉不动房价”的现象,这说明市场泡沫已经足够庞大。因此,所谓的“投融资规划”,也许只是一个营销噱头。
暴涨的“土地财政”
所谓“投融资规划”,是将长阳镇土地开发涉及的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算,折合到土地成本后,看地价定为多少才能保持盈利。 据了解,今年北京市土地整理储备中心向房山区提供融资49亿元,其余资金由房山区政府和长阳镇政府负责筹集;待土地出让后,再偿还北京市方面提供的融资,增值收益则归房山区政府。
目前,仅万科获取的这两幅地块的土地出让收入,即足以偿还北京市方面的全部投资。
北京市房山区政府提供的资料显示,在长阳镇于2006年启动的镇区规划中,共涉及15个自然村,人均建设用地面积高达226平方米。房山区区长祁红向《每日经济新闻》记者表示,通过土地整理,将农民纳入到城镇社区或新村中来,人均所占建设用地面积可至少降低到150平方米,共可节约1.25平方公里的建设用地指标。
他表示,按其中50%的土地可用于出让、容积率为1.5来计算,可建设房屋约100万平方米。如果按照房山区现有1450元/平方米的出让土地招拍挂平均楼面地价,出让总收入为14.5亿元。
祁红向记者算了一笔账:按照1800元/平方米的建筑成本计算,根据15个村的合并搬迁补偿方案,可以初步测算村庄合并搬迁总投资约为35.5亿元。同时,长阳镇30条市政道路建设约需要12.06亿元,供电站等基础设施建设需要3.62亿元,小学等公共设施建设需要5.35亿元,公建设施共需支出21.03亿元。投资合计56.53亿元。
经过测算不难发现,单是万科、北京城建9月拿下的三个地块,总价就达66.4亿元,不仅弥补了投资总成本,还使房山区政府净赚近10亿元。房山区副区长吴会杰在 “研讨会”上表示,长阳镇年底前还将推出不少于100万平方米的土地。
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