http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月22 日 网络
二手房买卖纠纷卖主违约占七成法官提醒签合同时最好明确违约金条款
房屋交易价格节节攀升
二手房卖主违约当被告
2005年，市民臧某因拆迁分得位于本市唐山路一处房屋，后因种种原因该批拆迁房暂时无法办理产权证。2007年，臧某以21万余元的价格将该房卖给林某，双方签订合同，并约定待该房可以办理产权证时，由藏某协助林某办理过户手续。转眼间，2009年到了，此时该房的市场价已涨至40万元
。眼瞅着邻居已开始办理房产证了，藏某却没了动静，林某遂多次催促。此时，臧某的配偶提出当年卖房时自己并不知情，要求林某再给予一定补偿，为此，双方争执不下。无奈，林某一纸诉状将藏某告上法庭。法官了解情况后，耐心地做双方的思想工作，一方面努力说服藏某履行合同约定，劝其践行诚实信用的交易原则，协助林某过户；另一方面劝说林某充分考虑藏某的实际情况，帮助其分析利害关系。在法官的劝说下，双方最终达成一致意见：由林某承担诉讼费用，并给藏某5000元补偿，藏某协助林某办理房屋过户手续。
“在房屋交易价格节节攀升的背景下，卖方受经济利益驱动，往往在签订合同甚至收到房款后，以夫妻另一方不知情、房屋存在遗产纠纷、房屋承租人拥有优先购买权等原因试图毁约。”办案法官告诉记者。
办理房产证未果起纷争
买主要求双倍返还定金
今年年初，市民田某通过中介购买了王某名下的位于本市升平路一处房屋，交了两万元定金后，听说该房无法办理产权证，遂要求王某及中介双倍返还定金，但未果。后田某以王某违约为由，诉至法院，请求依法判令：被告王某双倍返还定金。庭审中，王某辩称，开发商已承诺等待一段时间并履行必要的手续后该房即可办理房产证。同时，王某承诺，一旦因开发商原因不能办理房产证，他将按合同约定承担违约责任，双倍返还定金。经审理查明：被告王某陈述的情况属实，并无恶意隐瞒的情节和违约行为发生。法官随即展开调解工作。最终，田某因家庭原因无法继续等待王某为其办证，遂与王某达成和解，由王某将定金原数退还。
对此，办案法官接受记者采访时说，买方毁约多是因为户口无法迁入、房屋无法实际交付等情况导致，其根本原因在于买方事先对卖方调查不够细致，造成二手房交易纠纷不断增多。
挑选房源注意五个因素
签合同明确违约金条款
“对于买主而言，挑选房源不仅是一件费时费力的苦力活，更是一件斗智斗勇的智力活。”办案法官告诉记者，想要挑选到称心如意的房源，不仅要综合考量房屋的地理位置、户型、周边环境、物业服务等基本情况，还应注意以下几个重要因素，以免在交易中产生纠纷：一是应认真审查房主资格，查实卖方是否具备交易资格，是否对房屋拥有所有权；二是应认真审核房屋是否存在共有人，房屋所有权人的共有人（一般是其配偶）是否对交易行为知情并有书面授权认可；三是应查实交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有优先购买权；四是应仔细审核交易的房屋是否存在所有权纠纷，是否被法院、房产部门查封，是否存在抵押行为导致房屋无法交易；五是应事先调查交易房屋能否办理户口迁移手续，以防止房屋购买后户口无法迁入。
“挑选到合适的房源后，买卖双方还应在签订购房合同时认真审核合同条款，并对条款进行明确。”办案法官认为，首先，在合同中应明确付款方式和房屋交付方式，并对房屋交付期限予以明确。其次，交易中应注意“定金”和“订金”的区别，定金是指付款的担保，买方在签订合同后付给卖方的定金，是作为将来付款的担保，如果买方不履行合同，卖方可以不退还定金，如果卖方按照合同履行了交房义务，定金便折为房款，如果卖方没有按照合同履行供货义务，则应当承担双倍返还定金的责任。而订金一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对买方形成约束，即买方对卖方的保证。若卖方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若买方违约，卖方有权把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。最后，还应事先对任何一方的毁约行为做出明确约定，就毁约赔偿事宜达成一致意见，并在合同中以书面形式予以明确。
房屋交易纠纷居高不下，究其原因在于社会诚信意识的缺失。“诚实守信既是为人处世的根本之道，更是民商事交往中的‘帝王规则’，如果人人都本着诚实、信用的原则进行交易，各类交易纠纷无疑将大幅下降，买卖双方将摆脱诉讼之累。”办案法官认为。
今年以来，房地产市场逐步回暖，房屋交易量和交易价格较去年有明显上升。随着房屋交易量的增加，房屋交易纠纷也不断增多。记者从李沧区人民法院获悉，今年前三季度，该院房屋交易纠纷案件较去年同期上升16.7%，其中二手房交易纠纷案件同比上升38.6%。在二手房交易纠纷中，因卖主违约的占70%以上。
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