一级开发权收归政府只能加剧土地供不应求

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月29 日陈宝存搜房博客

陈宝存：一级开发权收归政府只能加剧土地供不应求

有消息称北京市将在5年内把土地一级开发将全部收归政府。

文章对这一决定的评价是：“挂在北京市土地整理储备中心网站首页的红色倒计时牌似乎预示着政府的坚定信念：1000亿元资金正在逐步到位，以确保今年的土地储备投资。”

这个由政府推进、土地储备中心执行、银行资金支持的土地一级市场开发最新模式，如果能大规模推行，将有可能成为未来各地土地一级开发都采取的样本。

据了解，今年北京市计划安排土地储备开发投资1131亿元，为确保1000亿元的投资目标，北京土地整理储备中心从13家银行获得的授信资金额度约为1510亿元。

这一改变的理由文章也说到：土地储备中心全面接管一级土地市场的做法在国土资源部、财政部和中国人民银行2007年11月19日联合制定发布的《土地储备管理办法》中早露端倪，其中明确表示了土地储备的目的：供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场。

说的很好，目的是垄断土地供应，而垄断势必造成地价的全面增长。实际04年8.31大限之后的土地暴涨记录已经很说明问题。至于国土部言称的房价上涨与地价上涨没有直接关系的说法，也是自欺欺人的。土地价格上涨的原因最主要的来自于垄断土地收储和出让环节。

还有一个说法很奇怪：“从利益分配上来看，政府既可以获得土地出让金，又可以获得一级土地开发的收益，只要地价是上涨的趋势，做一级土地开发都能赚到钱。”上述北京市土地整理储备中心内部人士说。

而据某专业人士分析：此前政府一般会对进行一级开发的企业有拿地的优惠，致使很多地块竞争并不激烈，这样可以保证一部分土地以底价成交。看来底价成交政府收益受到很大影响，所以要改变这一政策。真实的目的恰恰是保障土地财政的收益最大化。

土地供需问题已经全面影响到房地产开发成本，或者说土地收储和出让环节成本控制越来越成为难题。一方面，土地收储过程中拆迁安置难题越来越严峻，土地收储环节的成本上扬，严重衰弱了地方政府土地出让金的获得。一方面，高涨的房价需要稳定，而前提是作为房价主要组成的地价不要有过大的变动。加大土地供应之棋谁都看的出来，唯一之解恰恰是土地市场化运作，而不是独家垄断可以解决。

但是最近几年往往政策制定最终结局适得其反，北京市的这一政策必将走向反面。唯一的结果是加剧土地供不应求的局面。我们可以拭目以待！

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责任编辑/zhangxianqiang.yt

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