http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月29 日 房地产门户-搜房网
主持人：刚才各位专家都给我们的网友和置业者提了很多看房的建议，同时也推荐了一些适合他们的楼盘，大家谈到未来市场也是不错的，现在就对我们未来的楼市的走向做一个预测。
张宏宇：我能不能补充一下，对于你刚才说的月收入在一万元以上的，我还是建议租房，租房3、4年，家庭收入达到两万元以上才承受。我说得很实际，如果每个月租几千块钱的房子，总比你月供五千块节省得多，如果一个月节省下来两千多元，一年下来两万四千元，我觉得这样还是合理的，当然见仁见智吧。
吴艳林：买房和租房，头三年租房的人比较划算，作为长远来说租房有弊端，经常会搬家，如果一年之内不卖会住上几年，如果市场出现问题的时候，一年五、六笔客户过来看房子，非常麻烦，搬家是很痛苦的事情，要重新找房子，要付中介费，我们家人都说再也不要搬家了，这种感觉是很辛苦的。从成本说租房划算，但从个人利益和很多方面来说，买房也是划算的。
主持人：有一些租金抵月供的房子，买来租出去，然后租房子住。
吴艳林：我认为是可以的，平时存不到钱的群体，这个时候是最合适的存钱方式，比如说三千块钱，有两千五是利息，还有五百元是利息。
张宏宇：意思说拿全部投资的1/6作为存款，5/6作为利息。
吴艳林：人均收入在增长，国家在进步，房价会随着国家的国情往上涨，这是必然的。
张宏宇：我的预测是稳定上涨，我只是代表我这个片区预测一下。
主持人：您可以结合这个片区的走势，包括成交的情况、房价的情况做一个详细的预测。
张宏宇：红树西岸，我认为可以涨到五万元以上，2004年我买的时候是3.4万的均价，我买回来是392万，把税费算下来是408万，从2009年初开始增长，2008年停在那里，2007年4月份买回来是408万的时候，2008年跌到350万，今年上半年一直在涨，现在房子的是指在480万，尾盘已经消化完了，而且红柱西岸是非常高端的房子，里面的智能化都是全深圳最高端的，我觉得未来会涨到5万的均价是没有问题的。中信红树湾从一期的开盘到8900元，到三期的3万左右，我预估在4.5万左右没有问题。还有京基地产，开盘价格是1万多一点，2007年爆棚到3万、2.8万，去年一年没怎么跌，也就是到2.2万-2.5万之间，我觉得这个项目明年的价格在3.2-3.8万之间，这是比较有代表性的，比较高端的。
主持人：韩总呢？好像张总说的预测你不是特别赞同。
韩继雯：我只是觉得如果看走势应该分两个波段来看，一个是到12月，12月是一个政策临界点，因为15条的暂定到12月31日，临界点之前的楼价在这个价格不会跌，但过了12以后到底政府会不会把营业税不减免了，甚至又重新拉起来了，不解封了，房价会不会有抑制。如果说今年这些政策都不变的情况下，按张总所说的明年还会有一波，就看12月了，12月过了才能看明年。如果外围的经济持续不好的情况下，政府不会强制性出台一些政策，不会通过市场手段打压房价，我还是持看好的状态，如果外围市场不好就不会打压，因为今年的贷款已经发放完了，看明年的贷款计划是多少万亿，如果钱多的话会冲刺投资市场，房价不会跌，所以我觉得要看两波。
吴艳林：我认为楼市保持到现在是最好的，我觉得肯定降不下来，升也升不了多少，就像他们所说的，就算出台国家政策，量肯定会减少，价格也掉不了多少。刚刚韩总所说的，营业税国家出台政策，即使出台政策成交的量会降低，我觉得他成交的单价降不了多少，也不可能往下降，刚性需求太多了。我们一个铺一个月成交30套的普通住宅，单量非常惊人。我们一个铺从上个月的17日开到现在，做大将近70笔买卖。普通住宅像我们这个区域，从9000多上涨到1.2万，跌没有跌多少，去年对我们片区的影响不是非常大，不像豪宅一两百万的差距，我觉得买来自己住一点影响都没有。像2008年的趋势看，南油片区的成交量都是NO.1的，整体趋势降不下来。如果定位1.2万的话，明年会是1.35万元左右。
主持人：您认为比较平稳。
吴艳林：比较平稳，因为我认为刚性需求会刺激消费，我预计80初的人基本上占60、70在深圳都有能力置业，除非在关外工厂里面上班的，打一个普通的工都可以置业，一个月的工资也可以供得起，只是他会不会经营自己而已。我认为深圳的豪宅市场掉不下来，后海那一天的海上开盘是5万的单价，一个星期之内全部卖完，后海的别墅都在三千万以上的，在一个星期以内都是抢购的状态，豪宅降不下来，普通住宅也不会降下来。人员的素质和数字都在增长，整个国情也在增长，而且刚性需求越来越强烈，90的开始工作的，两三年之后也是有能力置业的，我们昨天成交一个89年的，说家里给一点，我打一份工就可以置业了。像2008年的经济虽然不好，但租单的成交量非常恐怖，基本上没有房子出租，而且租房子都是几年的合同，2008年的农民房，在2007年的农民房，一个单间在500块钱左右，2008年一个单间涨到700多，这是2008年刚性的需求，我觉得未来房价会稍涨，但不断过多的涨，但绝对不会跌。为什么这样说呢？为什么2008年楼市会跌，因为经过了2002一直到2007年，走了四年的历程，我觉得稍微便宜一点也是合情合理的，如果不便宜的话国家不好控制楼市大趋势，将来会像香港一样，涨得太过火国家会出现混乱。因为没有渠道，人的心里不平衡会犯错误，国家会出现动乱。现在的人很理性，和很多置业者聊天，在深圳有钱人占市场的50%左右，他们都不想房价降下来的，如果降下来反而会影响他们购房的时间。到今年10月成交量相当火爆，11月、12月不会差到哪里去，未来的趋势还是稍高的，这是我的分析。
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