业内:经济基本面回升楼市救市政策转向仍过早

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月3 日张宇良四川在线

[摘要] 回首此轮政策的出台背景、调控的目标、以及完成情况这三个方面，再结合转向的必要性和迫切性，调控政策是否转向，立等看见：从房价的角度讲，三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%，也就是说，房价的整体攀升并不是很激进。

近年关，各项或明或暗的“救市政策”，进入倒计时，是寿终正寝还是继续存在，成了一个充满争议的话题。事实上，回首此轮政策的出台背景、调控的目标、以及完成情况这三个方面，再结合转向的必要性和迫切性，调控政策是否转向，立等看见：

一、此轮调控的背景，原因

之所以重提此轮调控的背景，完全是为了重申调控目标，再结合调控目标在当下完成的情况，推测出救市政策的准确“死亡时间”，从而为大、小决策提供依据。这轮扩张性的调控，或者说是鼓励消费型的调控，是处在一个楼市泡沫的顶峰时期，处在一个内忧外患时期(全球性金融危机)，处在一个经济是“硬着陆”还是“软着陆”的特殊时期(楼市泡沫)。因此才有了2008年的一系列组合拳：

1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。这是典型的收紧型政策，旨在通过土地、货币等政策来促进楼市自身的调整。

而从下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。从这里开始，调控基调猛然掉头，转而实行扩张性调控政策，这是典型的、隐形的救市。

二、调控目标完成的情况如何？

一定要注意的是，调控政策市否转向，看的是整体经济基本面，而不单单是楼市或者股市，抑或车市，虽然这“三市”都在经济中占据着无可代替的单位，但并不代表是“全部”、是整体。就业、投资增长、消费、CPI、PPI等等综合因素，才是政策大转向与否的关键。因为，作为最高决策者，必须考虑整体经济基本面的回复情况，再大的局部也只能是“部分”。因此，只要整体经济基本面没有恢复到满意状态，调控政策就只能是在做修正，类似“二房收紧”、信贷量放缓等，转向时机还欠火候。

另外，看一下几方面的事实：

第一是经济增速持续回升，经济主体信心加强。初步预计，三季度我国GDP保持持续增长，增长速度要好于前两季度。三季度规模以上工业增加值同比增长12.4%，增速比一季度和二季度分别提高7.3和3.3个百分点。其中重工业增速超过轻工业的差距在扩大，预示着经济增长速度将进一步提升，但仍然有很长的路要走。

第二是国内需求稳步走高，出口持续改善。三季度固定资产投资同比增长33.2%，如果剔除投资品价格持续下降的影响，实际增长高达41.4%，成为拉动当前经济增长的主导因素。从消费来看，三季度社会消费品零售总额实际增长17%，比去年同期加快了2.9个百分点。投资增速一头独大，消费恢复来日方长，“三驾马车”依然不能形成合力。(消费、出口、投资称之为拉动经济增长的“三驾马车”)

第三是房地产等支柱产业回暖迅速，房地产投资和交易快速攀升。初步统计，三季度房地产开发投资同比增速为27%，前三季度新增1.06万亿个人消费贷款中，有接近80%是住房贷款。前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

相比前两季度，房地产投资在第三季度，出现了强劲的复苏迹象，但房地产是一个周期性长的行业，要想持续稳定的复苏，则必须要求政策具有连续性，贸然转向只会前功尽弃！更何况，房地产肩负着拉动整体经济复苏、带动就业、拉升消费信心的重任，决策层在决定政策转向的时机上，一定会慎重再三。

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责任编辑/zhangying.bj

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