余丰慧：二套房贷从紧能否降服畸高房价

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日余丰慧每日经济新闻

[摘要] 上海第二套房贷款利率从11月1日起将严格按照基准利率上调10%执行;自今年8月份开始,南京各银行大多收紧了二套房政策,目前各商业银行基本上都将二套房利率上浮了10%;广州第二套房贷优惠利率会在近期取消,执行基准利率上浮最多可达10%。

上海第二套房贷款利率从11月1日起将严格按照基准利率上调10%执行;自今年8月份开始,南京各银行大多收紧了二套房政策,目前各商业银行基本上都将二套房利率上浮了10%;广州第二套房贷优惠利率会在近期取消,执行基准利率上浮最多可达10%。此外,有报道称,去年12月份为应对金融危机而出台的一系列房地产优惠政策,年底到期后不再延长;还有报道称,各银行对住房贷款已经全面“惜贷”。【延伸阅读：二套房贷收紧调查：政策未变银行自我调整】

近期,关于房地产信贷从紧政策可谓传言颇多。当然,有些已经开始实施,有些已经确定实施,也有出来辟谣的。但是,无论最终如何变化,笔者认为,房贷政策从紧是预料之中之事,这必将对房地产特别是高房价带来一些影响。【延伸阅读：收紧二套房贷实际影响微乎其微：心理影响较大】

　　2007年9月份,央行、银监会出台的以第二套房为核心的房贷政策,主要在于限制投资、打击投机。这个政策的出台,加上在房地产过户、税收方面政策的配合,起到了巨大作用。中国各大城市房价以此为拐点,开始全面回落。这既说明住房市场投机成分严重,又说明这项政策击中了要害。后来,由于众所周知的原因,这些房贷政策给“变相”了,住房投机投资又开始猖獗。按照潘石屹的最新说法,中国有三分之一左右的房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不盖房子,近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。难怪今年的“地王”层出不穷,结果是房价已经高于2007年的水平。

笔者相信,只要以限制打击投机、限制投资为主的第二套住房政策重新严格执行,一定能够抑制投机。但是,如果真正使得房价平稳回落,还需要其他配套政策,比如税收政策、土地政策等。

去年12月份为应对金融危机而出台的系列住房优惠政策必须果断退出,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免的政策要终止。此外,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,这些政策要全部彻底恢复原貌。坚决取消“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”和改善型住房需求的概念。

此外,管住土地成本,遏制高房价就成功了一半。实际上,对于囤地我们并非没有处理措施,之前就有规定:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。如果能坚决执行这两条规定,还有多少开发商敢囤地呢?供多于求,价格能不回落吗?

总之,政府要想治理目前的楼市乱象,必须打出组合拳。

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责任编辑/jiahuapeng.bj

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