专家:明年楼市将激烈博弈一季度或现小幅下跌

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日搜房网综合

如果没有国际金融危机和国内经济下行双重外部因素的影响,2008年楼市不可能下跌;如果没有去年10月以来中央和地方的联袂救市,今年绝不可能复演2007年盛市图景——加入人为因素之后,我们分析市场趋势的视线会变得有些模糊,但只要我国住宅改革的市场化方向不变,政策只能在短期内决定市场形态,中长期走势主要还是由市场机制说了算。在综合考虑市场机制与政策干预两种因素的前提下,笔者认为,未来半年内,全国市场总体行情趋于平淡。

市场和政策将展开激烈博弈

从房地产业的商业周期观察,我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动的规律,又可细分为长周期、中周期和短周期,其中一般十年左右的中周期最具研究价值。改革开放以来,我国宏观经济经历了三个中周期,而楼市的演变轨迹基本与宏观经济周期相似。1988年进行土地批租和住宅制度改革后,我国房地产市场开始起步,至今走完了两个完整的中周期。

根据国房景气指数的变化可知,第一个周期是1990年至1997年,景气高点出现在1993年,达118点,低点出现在1997年,为88点;第二个周期是1998年至2009年,2007年11月达到107点的峰值,2009年3月下滑至96点的谷值。这两个周期有些不同,前者处于市场化早期,后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降,海南、北海等地市场狂热导致3年即触顶;后者属缓升快降,增长了近10年,而下行只花了不足两年。从中可以悟出什么呢?市场的“无形之手”,决定了房地产经济呈周期性变化,而政策的目标是“逆周期”调控,作用是加速或延缓周期变化。

今年4月开始,国房景气指数由跌转升,意味着我国楼市新一轮上升周期已经启动。可走出的轨迹却有些不健康,今年二季度以来成交量狂增、价格猛涨,部分城市投资投机风气赶上2007年。

结果将是如何?其实也简单。在今年第四季度和明年,市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大,已非复苏正常形态,“无形之手”将压制市场继续走热。与2003年以来每年都有若干重大政策出台不同的是,自今年以来,政策面基本上处于“真空期”,没有新增利好,如果考虑到二套房贷严格化、查处闲置用地等情况,则可以认为政策稍稍收紧。

[1][2][3][下一页]

责任编辑/zhangyanyan.ks

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]