从容积率与刚性成本看地价房价

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日搜房博客

不同容积率下，单位建筑面积总成本比较分析:假设售价以3000元/平方米计算，则成本粗略估算如下：

管理费：3%×3000=90元

销售费用（含广告、代理、宣传、资料费）：5%×3000=150元

不可预见费用：1%×3000=30元/平方米

投资利息：约3000/2×6%=90元/平方米

税金：3000×6.28%=188.4元

单体建筑成本：1200元/平方米(为简便计算说明问题，采样自中小城市)

城市配套费：200元/平方米

小区景观及二次管网配套费：150元/平方米

建筑规划设计费：每平方米20元

1-9合计：2118.4元

总成本=单位建筑面积地价成本+2118.4

若地价以70万元/亩计算，则不同容积率下建筑面积总成本如下：

容积率单位建筑面积地价成本综合成本单位建筑面积总成本

1.30 807 2118.4 2925.4

1.40 749 2118.4 2867.4

1.50 699 2118.4 2817.4

1.70 617 2118.4 2735.4

2.00 525 2118.4 2643.4

由上表可知，在70万元/亩地价与3000元/平方米售价的前提下，1.30的容积率不可能操作，容积率在1.5，毛利是每平方米183元左右，但2.0的容积率过高，市场风险太大。因此，容积率在1.7左右，这块地才显示出其可操作性，但这已经是市场风险的上限了。

根据我们的市场经验，在保持小区优美景观环境的前提下，小区容积率与单体建筑组合关系如下：

容积率适宜的单体建筑组合

X<1.35 多层

1.35<X<2.0 多层、小高层

1.65<X<2.0 小高层

2.0<X<3.0 小高层、高层混合

X>3.0 高层

那么有没有办法让操作变得现实有效呢，我们通过以上计算也可以看到容积率与售价是两个最相关的变量，因此在容积水平一定的条件下，地价有个上限值，这个时候售价提升与利润最直接相关，但售价无限上涨只是一厢情愿的事情，期间必有平衡点，这个平衡点就是控制性容积率不变条件下，现实市场售价下的地价成本（楼面），反过来，如果不能从定位上提升产品品质，保持市场现实的定价基础，这块地的上限价也就是57万每亩，因为百分之二十的毛利已经是市场的最低水平了。

另外由于容积率越高建筑高度越大，自然地公摊及建筑单方成本越高，而价格却不成正比上涨，也存在一个平衡点的问题。因此除非商业前景非常看好，否则用地容积限制下地价弹性偏小。

显然，科学合理的思路应该是尽量在保持建筑覆盖率不扩张的前提下提升容积水平，显然小高层/高层住宅，只要认真设计，还是有市场的，至于其使用费用等障碍完全可以通过促销方针来予以弱化。

以上提示性计算，还说明一个问题，就是成本控制的重要性，可以看出给出的一些数字成本，主要出于谨慎角度，偏高，但比较刚性，因此在地价一定条件下如何节约成本是项目开发的重要一环。

但，土地的二元供应与土地稀缺性，土地决策权控制在政府而不是市场手中，因此开发商的生命线在土地，而不是在项目上，你听说过企业风险不在生产与产品上的实例吗？

当开发商角逐有限土地的时候，地价失去了原本价值体，成为空中楼阁。但开发商不会拿地立马开发房子，从而总是在区域上让供不应求成为现实，即使存在供过于求，开发商也会寻求差异性来稀释过热竞争。更多时候，开发商谋求的是提高建筑覆盖率，要求政府提升商业比例，由于行业依赖性与土地财政原因，政府同意了。

接下来，开发商的刚性成本并没有增加多少，除地价外的成本基本是刚性的。

开发商的努力并不会产生在让价销售过程，相反，开发商通过博弈链，让消费者竞买。

所以，高房价的总根子确实在土地，但其稀缺是天然的/消费者也应该承担一部分责任，因为在竞买的过程也是房价水涨船高的过程。

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