陆骑麟：或"土地入股" 政府希望迪士尼地价再贵些

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日房地产门户搜房网

[摘要] 政府入股迪士尼土地，他当然希望炒到4万一个平方，原来所占的比例是50%，现在是60%，政府也是别有用心的，报导说得没错。开发商也是认为，这块可能有发展潜力，但后面可能会带动房价上涨。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟

或采用“土地入股” 政府希望迪士尼周边地块价格高一点

我写了一篇东西，很多记者一早九点半的时候问我，迪士尼是不是真的落户了？他说，我说我也不清楚，只是看了新闻，说有关部门确认迪士尼落户。我反问他一句，有关部门是哪个部门？狼来了的信息一直出来，证券报09年到现在，基本每个月出一次。后来政府澄清了，说还没有，已经几次了。我又问记者，有关部门是不是国务院？他说不确定，不知道是不是国务院。我认为这个信息，可能不是真正的确认了，可能又是一个炒作的性质为主的。一些上市公司，比如金融实业、陆家嘴，为开发商做一些炒作。后来，好像越来越真了，变成了事实问题，我想可能不会差到哪里去吧。后来开发商拿了一块地，1.4万多的楼板价，那边的房价也就是1到1.4万左右，那就像新江湾出的地，大家都说面粉比面包贵，今年这样的情况又出现几次，比如前面的中海，还有这次。

个人感觉，特别是迪士尼的信息确认之后，这块地肯定价格会往上走。按政府来说，政府不可能让迪士尼独资，政府要和迪士尼合作的，合作的方式应该是以土地的方式入股。这样的话，如果是1万/1平方，涨到2万元/平方，政府入股的比例可能就加大了。政府也希望这块地拍高一点。其次开发商而言，看好了后期迪士尼入住，肯定会带动商业配套，所有设施的完善。现在，上海买房都炒轨道交通，以后迪士尼入住之后，大小交通也会到这里，配套再上去，房价应该也会随着地价上涨、配套的完善往上走。现在开发的话，肯定是赔本的。2、3年之后，应该会赚钱，赚多赚少要看后期市场是否直线往上？

政府入股迪士尼土地，他当然希望炒到4万一个平方，原来所占的比例是50%，现在是60%，政府也是别有用心的，报导说得没错。开发商也是认为，这块可能有发展潜力，但后面可能会带动房价上涨。房价上涨，一个是土地升值，一个是产品升值。所造的产品是否有优势？从土地来说，配套上去会带动土地的溢价、土地的升值。一些开发商就成了做房产、地产的概念。现在很多开发商手中拿的项目，是几年前拿的。像禹洲金桥，土地倒了几次了，50年的产权，现在可能只有30多年了，所以他是做地产而不是在做房产。开发商现在也是考虑到了这个。夏宇听说要上市，土地这块也是上市评判的标准，他土地是否是优质的？还有土地的价格，后期开发可以卖多少钱？迪士尼入驻也是一个想象空间。对它的上市很有帮助。上市的话，不像融资，拍一个亿可能会不说创业版，从现在上市融资也要30倍市盈率，融到30亿。对后期房价的上涨，说“市政府试水”，因为面粉比面包贵了，也会像张宏伟说的，房价上涨不是立竿见影，而是慢慢的上涨。给了开发商想象的空间，他敢溢价这么多拿这个地。迪士尼周边的商业用地可能比住宅用地更有吸引力，因为迪士尼会带动商业这块，如果是住宅，可能那也是一个扰民的项目。对商业来说，“扰民”最好了，人越多越好，他看重的可能是周边的商业价值。

迪士尼门票定价已高出普通老百姓消费能力

看到报道，说迪士尼消息确认之后，后面评论回复都是说我们不要米老鼠，我们要大米、我们要生活。后面我说了一点，政府最近一段时间，特别是现在经济适用房没有出来，经济适用房的用地十分紧张。几个大型居住社区都是开工而不施工，只是做个样子。现在很多报导说因为资金不足，最主要似乎是钱的问题影响到了这块。后面是销售价格的问题，影响到老百姓的符合经济适用房这些人的购买欲望。民心所向，应该先把这部分人的问题解决掉，更高一层是文化的消费这块。回到上面的问题，迪士尼是姓公还是姓私？姓公，那是国家的利益。现在很多市中心有一些公园都是免费开放的，迪士尼肯定是小收费的，今天又看到，说是300多元。我统计了一下加州、佛罗里达、东京、巴黎、香港的迪士尼，票价都是300到400多元人民币，当然，可能会分闲时和忙时，票价不一样。上海300元，和其他的地方相比可以说是最低的，但是和收入相比，差距就很大。我算了一下，美国、香港、日本、巴黎，他们的居民年收入是20万左右，而中国呢？标准是3600元/月，合计起来就是4、5万啊，这票价又差不多，个人感觉是不是最普通老百姓能消费得起？这占了居民收入的1/10，就全国而言呢？可能更高了。这价格是不是比较高呢？

政府推动力量巨大

就像中石油，还是说在亏。但是国企的，政府不会让亏很多的。政府会想方设法帮你托起来，假设迪士尼运营不好，周边没有什么人气，国家是否会做一些其他的？比如轨道交通多做几条，旁边的轨道交通多一些，在其他的产业里，像再搬一个欢乐谷放在旁边，形成集聚效应，各地的人是否会来？比如人家喜欢欢乐谷，不喜欢米老鼠，可能去了欢乐谷看见旁边还有米老鼠，就去了。

临港新城现在感觉惨淡啊，那宝钢、江南造船厂都搬过去，临港新城不就起来了吗？政府希望你这块发展起来，会有很多的方式。川沙可能整个拆掉，做成主题公园呢!

责任编辑/xutu.sh

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