优惠政策执行一年二手房市场三大变化

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日链家地产

2008年，整个房产市场处于低迷期，政府从交易税费、贷款等多方位出台了扶持政策，其中最为重要的要属契税减免优惠、营业税优惠政策、免收土地增值税政策以及贷款最低执行基准利率0.7倍的优惠利率等四项政策。即2008年10月22日晚，央行、财政部等部门联合发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，其中针对房地产市场的措施如下：首先在税费上进行减免，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。其次在信贷上，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；2008年12月29日，财政部、国家税务总局下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

当前，各项优惠政策执行基本已至一年，市场因此而产生了哪些变化？"链家地产"市场研究部认为，主要体现在以下三点：

首先，刺激市场回暖需求厚积薄发，从而促进了成交量走向高位

据"链家地产"市场研究部统计数据分析，自2009年3月份开始，二手房需求猛涨，相比3月份上涨了近三倍，成交量上涨了一倍有余，至此以后，需求量和成交量高位持续保持到了现在。"链家地产"市场研究部认为，各项优惠政策对于市场回暖起到了积极的促进作用，尤其是各项税费政策的优惠，节省成本最大幅度可达7.55%左右，这直接促进了潜在的隐性需求显现，从而使得成交量显著上升。

其次，90平米以下、140平米以上两类户型成交比重明显上升

据"链家地产"市场研究部统计数据分析，当前90平米以下、140平米以上二手房占比分别达到60%、14%左右，均上涨了3%左右。"链家地产"市场研究部认为，这两类户型的占比在成交结构中的显著增长，一方面是税费成本的减少，对于小户型低总价置业群体的购买力提高相对最大，对于大户型购买者节省成本最多；另一方面，金融贷款政策的优惠对这两类户型的成交也起了积极的促进作用：利率优惠持有成本的显著减少，让初次置业购买小户型为主的人群被动购房程度减轻，让大户型的持有风险大大降低，这都直接提高了两类户型房产的购房意愿，促进了其成交增涨幅度远大于其他类型房产成交的增涨，从而达到了成交占比增涨、成交格局微动的效果。

第三，3-5年次新房成交比重明显上升据"链家地产"市场研究部统计数据分析，当前3-5年房产成交比重达到三成以上，比2008年营业税优惠政策执行前高出5%以上。"链家地产"市场研究部认为，3-5年房产成交占比的显著上升，与营业税优惠政策有着根本的联系：营业税优惠政策的调整，对于3-5年房产的优惠幅度最大，在4.1-5.5%左右，这增强了次新房需求群体和持有群体的入市意愿，最终促进了成交量和成交占比的明显上涨。

最后，"链家地产"市场研究部认为，四大房产优惠政策对市场提振起了重大作用，尤其是对主流的自住购房者，从各环节都起到了积极的促进作用，是需求爆发的源动力。

责任编辑/zhangyahui.sy.esf

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