陈靖：二手交易主导楼市

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日房地产门户搜房网

[摘要] 二套房贷收紧肯定对成交有影响，但是10月份之后无论一手还是二手单从广州可以看到，从全国四大城市北京、上海、深圳、广州一二手成交曲线来看，到10月份一手房成交量下降过程当中明显上升，这是一手的趋势。二手在下降曲线中同样也有相对企稳的迹象。

【大话地产直播:二套房贷优惠已收紧一套房贷还远吗?】

中国人民银行、银监会已经发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。各地逐渐出现了二套房贷收紧的迹象：江苏省级公积金暂停二套房贷、杭州二套房贷已经全面收紧、广州二套房贷利率上调一成......

二套房贷收紧的声音不绝于耳，那么一套房贷又将何去何从呢？是紧随二套房贷的步伐继续收紧？还是维持现状或进一步放宽来刺激首次置业者购房？今日下午，广州房地产业内资深人士做客搜房网直播间，共同探讨该话题。

二套房贷收紧肯定对成交有影响，但是10月份之后无论一手还是二手单从广州可以看到，从全国四大城市北京、上海、深圳、广州一二手成交曲线来看，到10月份一手房成交量下降过程当中明显上升，这是一手的趋势。二手在下降曲线中同样也有相对企稳的迹象。

10月份二手房成交特别是四大一线城市里面体现实际成交比较活跃，另外年度二套房优惠政策不在延续，或者是以另外一种方式延续，也会引发小小交易潮，在年底交易会节省很多成本，所以很多投资性、自住性的客户，都想在年底优惠政策之前进行交易，会引发一个购房小高潮来对冲收紧。但是毕竟信贷的收紧确实会抑制一部分成交，现在讨论是否有影响，有很多因素组成，现阶段可能因为收紧会造成一点影响，实际上再加上其他因素，包括通胀预期，或者未来中国房地产还是继续上涨趋势和预期，现在不管是收紧也好，或者利率上调，相对现在的利率也不算很高。所以可能年底成交力量暂时大于收紧影响成交，也会推动广州房地产市场小幅度上升。

至于一套房贷收紧会不会远？理论上我这样认为，美国发生次贷危机的原因是将次级按揭贷款证券化导致美国次贷危机，这是产生银行危机或者说贷款危机其中一种方式，不代表没有其它方式会产生所谓的银行危机，包括中国现在这种情况。虽然可能中国不会出现美国式次贷危机，但是中国有可能出现中国式银行危机。

以中国银行体制，有些东西是很难预料，未来甚至以后十年会不会证券化，政府正视到这个问题，恐怕以后会出现这种情况，无论经济形势也好，房地产整个本身内在发展也好，由自身发展规律。消费者这种优惠政策肯定还要持续下去，如果09年把增长崩这么大，如果明年突然收起来就会出现很惨的现象，像过山车似的，所以必须要在某些地方维持充分的投资，或者对刺激居民消费政策，包括电器也好，汽车也好，这些肯定会延续下去。但是房地产今年出现一种现象，投资或者说信贷资金、特别强调改善型力量，把房价推很高，成交量也拉起来了，这种现象已经持续了起码7个月，如果从3月份开始算的话，如果算整个09年就是10个月，这种现象不可能一直维持下去。通过非主流或者非自住需求把楼市一直支撑下去升，资产泡沫会越来越大，所以我们说楼市必须要进行微调，这种微调也是为了以后楼市向健康方向发展，因为必须进行调整，先抑制所谓投资力量，或者投资信贷资金力量，这种趋势要抑制起来。

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