业内声音：房地产制度需要大改

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月9 日杨青丽第一财经日报

[摘要] 为什么不抑制房地产的投资属性，令其回归普通商品地位呢？

第一，当前房价不合理。

无论是从租金收益率低、房地产开发毛利率高，还是居民可支付房价——以居民平均未来收入折现值计算，当前房价已经很高了，即房价收入比远远超过国际普遍认可的3~6倍。

第二，当前不合理的房价不会立刻改变，可能还会继续疯涨。

原因在于房地产制度本身短期不会大改，房地产投资或投机时，信息更不透明，容易一边倒，与赌博无异。

当缺乏租金收益率的衡量，一味囤货博傻，赌后来者愿意付更高价格买入时，房价就失去理性，没有外力抑制，疯狂会持续较长时间。

第三，彻底抑制房地产泡沫化，必须进行房地产相关制度的大改。

大改措施包括：物业税、遗产税的实施；房地产开发主体多元化，让集资建房者参与土地竞价，即让不以获利为目的的房地产开发主体加入土地开发。即使以高昂的土地开发成本计，加上建筑成本，其最终的房价将明显低于以营利为目的的房地产开发商推出的房价。

还要公开竞标建筑商，使房地产开发的主要盈利方转向建筑商，进一步激发房地产开发各子环节的专业化发展；对房地产开发进行严格的合理规划。

这种大改是政策的中长期目标。

从短期来看，信贷条件宽松、房价连续冲高，政策的小调已是必需。具体措施包括严格房贷政策、提高利率、增加土地供应、打击囤地行为等。这些小调措施会使当前房价小幅调整一下，但若极度泡沫化之后小调，或小调持续到一定程度也会引发剧烈的房价波动。

第四，即使房价下降也未必会拖累GDP。

房价下跌拖累GDP是很多人担心的问题。无论大改或小调，都可能导致房价下跌或持平，但这并不意味着必然会拖累GDP下降。

从经济学的道理上讲，成交量的上升才最终支持GDP上升。所以，房地产支持GDP的途径既可以是房价升带动销量升，也可以是削价或平价刺激销量。后者政府可以作为的空间也很大，如可以通过推出大量的平价房来实现。

至于担心房价跌对GDP的负面影响主要是担心财富效应的冲击，但中国目前房贷占比还不是很高，房价跌的负财富效应完全可以通过销量的上升抵消。

毕竟，过度依赖房价泡沫化来推动销量及GDP是一种饮鸩止渴的发展模式。

第五，投机房地产的巨额财富应引流到其他更有利于社会平衡发展的渠道。

笔者认为，不应该投机于作为必需品的商品如房屋。要做到这一点，首先，应建立高额遗产税制度，塑造一个人只为自己一生负责的社会共同诉求，摒弃仅仅为子孙后代积累财富的落后人生理想。其次，要完善各项房地产税收制度。第三，应放开、鼓励财富流向科技进步创新、宇宙探索、社会共同福祉等方面的制度，如创业板就是一个很好的制度，当然也需要制度配套来保证创业板真正支撑技术创新。

第六，房屋若及时进行技术革新及重置，更能推动经济及社会发展。

不妨把房屋看得更易变一些，房屋可以过十年左右更换，可以及时运用新技术新方法，可以不喜欢就换掉。这是更快地推动技术、推动GDP、推动社会进步的途径，为什么不可以呢？

责任编辑/lilisha.bj

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