6月京二手房“量价齐跌” 成交量同比下跌23.3%

楼市综述

2011年6月，北京楼市仍然显得十分萧条，成交量陷入低谷，二手住宅成交量创下29个月以来的新低，同时价格也出现小幅下跌。调控政策经过近半年的消化期，对楼市的影响效果显著，加之贷款难度的逐步加大，对北京楼市产生进一步的影响。

6月以来，北京楼市供应开始出现“井喷”势头。新房市场供不应求的局面出现逆转，库存积压上涨趋势明显，受资金链紧绷与销售萎缩的双重影响，各地新房推盘节奏明显加快。二手房供应量仍然居高不下，四环外，例如大兴、管庄、回龙观、梨园及旧宫等区域，甚至出现性业主销售的情况。这些业主多是价格高位时买进，担心房价下降后损失的增加，因而急于出售。购房者“盼跌”预期强烈，同时限购及限贷政策叠加效应，明显地抑制了市场过半需求，市场交易量已经陷入低谷。

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成交量的下跌促使二手房价格出现松动，是郊区房价。据了解，通州、大兴、房山、顺义等远郊区县的二手房价格率先开始松动，潮也逐步向城市核心区扩散。与此同时，也有不少业主看好长期房价还会稳定上涨，在中介门店挂牌一段时间卖不出去就暂时转售为租，导致目前出租房源增加。

6月20日起，央行再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是今年第六次上调准备金率，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。二手房贷款方面，有银行个贷部工作人员表示，如果首套房购买的是二手房，首付比例已由此前的三成提至四成。利率方面，个别银行也表示可能会有所上浮。业内人士表示，随着各大银行资金不断紧缩，很多银行都在收缩房贷的规模。若信贷政策再度紧缩，未来不排除首套房利率浮动性增强甚至出现全面上调的情况。贷款难度的加大也将在一定程度上将很多资金不足的购房者拒之门外。

全市：挂牌量延续上月增长态势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月，二手房市场仍然在低位徘徊，购房者观望情绪严重，加之限购、限贷政策的叠加作用，成交量仍处于低谷。对于未来房价走低的预期让不少二手房业主心态发生转变，急于出售手中房屋。性业主则更加急于房屋销售，因此二手房挂牌量延续了此前的增涨态势。2011年6月，北京二手房挂牌总量为1179944套，环比5月份上涨了4.61%，同比上涨了75.32%，供需比再创新低。

区：朝阳区仍为本月挂牌套数之首

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，北京各区挂牌套数涨跌不一，涨幅的为昌平区，环比上涨了16.92%；海淀位居第二，环比上涨15.68%。全市挂牌量仍为朝阳区，挂牌套数为359786套，环比上月上涨了8.13%。

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全市：6月份挂牌均价小幅下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控】

北京二手房市场在6月份“量价齐跌”。本月挂牌价格小幅下跌，挂牌均价为26265元/平方米，环比5月份下跌了2.8%，同比2010年6月份的22004元/平方米上涨了19.36%。

区：各区县挂牌均价全线下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，从各区价格走势来看，各区域二手房挂牌均价均呈下跌趋势。西城区挂牌价格，为42053元/平方米。城八区中，朝阳区跌幅，环比下跌了3.56%，挂牌价格29923元/平方米。海淀居其次，环比下跌3.34%，挂牌均价32874元/平方米。远郊区县跌幅的为房山区，环比上月下跌了5.35%，挂牌均价为11460元/平方米，其次为怀柔、大兴，均价分别下跌了3.78%、2.63%。

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全市：二手房住宅成交量同比下降23.3%

【数据来源：房天下二手房数据监控】

在限购、限贷等一系列的政策作用下，2011年6月北京二手房市场成交量跌入谷底。据统计，2011年6月二手房总签约套数为9086套，环比5月下跌了0.4%，同比去年6月份下降了18.7%；其中二手房住宅签约量为7955套，环比5月份下降了1.4%，同比去年6月份下降了23.3%。二手房住宅网签量占6月份总网签量的87.6%。

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区：朝阳和海淀两区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月份，北京关注区域排行榜上朝阳和海淀两大区仍位居、二位，基本与上月持平，朝阳区被搜索占比为28.61%，海淀区被搜索量占比为18.51%，其次为昌平区和丰台区，占比分别为13.14%和9.50%。相比5月份，远郊的多数区县搜索比例较上月变化不大。

商圈：本月热门商圈搜索量占比变化不大

【数据来源：房天下二手房数据监控】

本月网友搜索的热门商圈变化不大，前三甲仍为为回龙观、天通苑和昌平县城，搜索占比分别为3.02%、2.90%和2.13%，比例较上月变化不大。亦庄和清河搜索量为第四和第五，分别为1.88%、1.62%。从被搜索的热门商圈前10名来看，多数商圈占比较5月份略有上升。另外，世纪城、方庄受到网友的关注度提高，成为本月新入榜商圈。从分布区域来看，城北商圈仍为热门商圈，城南商圈随着交通及配套设施的逐步完善而备受网友关注。

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热点楼盘：天鹅湾搜索量跃居

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月网友搜索的10楼盘中与上月相比变化很大，天鹅湾跃居首位，搜索占比为1.26%，天通苑和远洋山水分列排行二、三位，被搜索比率分别是0.79%和0.75%。从所占搜索比例来看，网友所关注的楼盘主要集中于交通便利，年代较新，配套完善，的楼盘。沿线楼盘受到网友关注。

总价区间：50-100万区间二手房关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月份，50-100万区间二手房仍网友关注，其搜索比率与上月基本相同，所占比例为24.62%， 其次为100-150万元的房源，搜索量所占比例为21.25%，第三位为50万以下的房源，搜索量所占比例为12.67%。从占比来看，150万以上的价格区间搜索占比较上月变化不大。

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面积区间：本月70-90平米的房源受关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份房天下搜索数据显示，70-90平米的户型房源仍然网友的关注，搜索占比为21.17%。受限购政策影响，此类户型满足了购房者一步到位的住房需求。其次为50-70平米小户型，搜索占比为20.52%。90-110平米为搜索第三，搜索占比为12.03%，与上月相差不大。

户型区间:二居室房源搜索量所占比例

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份各户型搜索占比环比上月均变化不大。2居室户型的搜索占比仍然，为49.66%，3居室户型位居第二，为25.41%，1居室搜索比率18.69%。总体来看，网友最关注2-3居的户型，这主要是受到限购政策影响，更多网友在资金允许的情况下调整购房计划，一步到位成为。

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线: 5号线搜索量位居

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，5号线位居搜索量的首位，搜索量占比为14.27%；10号线在本月仍位居第二，搜索量占比为13.80%；第三位为1号线，搜索量占比为12.31%。4号线搜索占比为11.67%。以上4条线搜索量较上月均有小幅上升，总体来看，5号线和10号线网友关注，各线搜索量较上月变化不大。

房: 海淀区房搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份前10名的小区90%位于海淀区，的为燕北园，相对应的为 ，搜索占比为2.82%，其次依次为园，搜索占比为2.01%，相对应的为，位居第三的是怡丽南园，搜索占比为1.03%。从前10名小区搜索量中不难看出，网友对海淀的大学关注，可见在购房意愿中，小区尤其是重点大学的小区受网友欢迎。

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: 海淀区房搜索量较大

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份前10名的50%位于海淀区。位居首位的为，搜索占比为6.02%，其次为，搜索占比为4.98%，第三位的为，搜索占比为3.91%。从分布位置上来看，大学周边的更受网友关注。

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全市: 北京租赁价格6月份小幅上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份北京市租赁价格有小幅上涨，随着大批大学毕业生涌入租房市场，北京的租房市场再次进入旺季。需求的增加直接带动了租金的上涨。2011年6月份租金价格由5月份的3756元/月•套涨至3823元/月•套，环比小幅上涨了1.78%，同比上涨了14.05%。

区: 多数区县租金水平均呈上涨趋势

【数据来源：房天下二手房数据监控】

本月北京市城八区中，除崇文区外挂牌租金均成上升趋势。涨幅的为石景山区，为2726元/月•套，环比上涨了4.09%；其次为海淀区，环比上涨了3.21%，租金为3660元/月•套。本月西城区仍位居租赁价格的首位。

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户型区间:二居室租赁均价涨幅

【数据来源：房天下二手房数据监控】

2011年6月，北京租赁市场各居室价格较上月均有小幅上涨，其中一居室租赁价格环比5月份上涨了1.67%，挂牌租金为2743元/月•套；2居室租赁价格环比5月份上涨了2.86%，挂牌租金为3275元/月•套；3居室租赁价格环比5月份上涨了1.31%，挂牌租金为4035元/月•套。可见，二居室搜索占比，需求，上涨幅度。

区: 朝阳和海淀两区仍关注

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份租赁市场中，朝阳区和海淀区仍然是网友关注的区县，朝阳区搜索量占比为33.87%，较上月搜索量占比基本持平，海淀区搜索占比23.49%，与5月相比月有所上涨。其次较受网友关注的区县为丰台区和昌平区，搜索占比分别为9.72%和8.29%。总体来看，租赁市场中，各区县被搜索量占比变化不大，距城区近的区县由于其交通的便利而更加受到网友的关注。

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热点商圈: 回龙观商圈稳居最热门商圈首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月，网友搜索的热门商圈中居于首位的仍然为回龙观商圈，与5月份相比，10中新增了中关村、亚运村两个商圈。从总体来看，受网友关注的多为交通便利，社区比较成熟的商圈。此外，北部商圈更受网友关注，昌平区在租赁市场中仍然占较大份额。

热点楼盘：天通苑搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份租赁市场中网友关注的楼盘10中，天通苑仍然位居首位，搜索占比为1.03%；华清嘉园跃居第二位，搜索占比为0.55%；第三位是新上榜的国美城，搜索占比为0.51%。此外，新上榜楼盘还有远洋国际、意华东贸国际。从搜索占比来看，网友关注的楼盘多为交通相对便利，，且楼盘较新，舒适度高的楼盘。

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价格区间: 1000-2000元之间的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份北京租赁市场搜索量数据显示，月租在1000-2000元/月•套的房源仍然网友关注，被搜索比率为22.08%，环比上月有所上涨，其次为500-1000元/月•套的房源，被搜索比率为20.94%，较上月同样有小幅上涨，第三位的是2000-3000元/月•套的房源，被搜索比率为15.99%，与上月基本持平。500元/月•套房源被搜索比率较上月小幅下降。在价格较高的房源中，5000-8000元/月•套搜索比率小幅上涨，其余各价格区间搜索比率则较上月有小幅下降。

户型区间: 1居室房源搜索量仍居首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份据房天下数据表明，租赁市场中小户型仍受网友关注，1居室搜索量仍位居首位，所占比例为48.15%，较上月小幅上涨。2居、3居被搜索比率分占第二名和第三名，搜索比例分别为33.26%和12.85%，4居、5居及5居以上户型搜索比率较5月份有小幅下降。

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线：10号线仍为租赁搜索量首位

【数据来源：房天下二手房数据监控】

6月份，10号线仍位居租赁搜索位，所占比例为21.67%，较上月小幅上涨； 5号线仍为租赁搜索第二，所占比例为16.30%；4号线第三，所占比例为15.28%；13号线、1号线分别位居第四、第五，所占比例分别为11.87%和11.65%。

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市场综述和展望

2010年6月，北京二手房市场在政策的持续作用下，出现“量价齐跌”态势。继5月北京二手房住宅成交量创下28个月新低后，6月二手住宅成交量进一步下挫，创下29个月以来的新低。首先，政策的严厉程度不言而喻，目前部分符合购房条件的刚需购房者对房价下降保持高度信心，采取观望态度；另外还有部分人群因为贷款门槛的提高和难度的加大而暂时放弃购房。是央行6月20日起再次上调存款准备金率，保持了年内“一月一调”的纪录，银行开始以各种方式来提高个贷门槛，大大的增加了很多购房人的贷款难度。

6月9日，住建部部长姜伟新表示，年内制定的1000万套保障性安居工程必须在11月末以前全面开工。政府对保障房的建设丝毫不放松，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。随着保障房的大量入市，对二手房成交量将进一步带来冲击。

据统计，二手房成交量中，城六区比例明显上涨，与此同时，郊区二手房成交量萎缩，价格明显下调。据了解，通州、大兴、顺义等郊区二手房价格均有所下调。

6月23-26日举办的为期4天的2011北京夏季房地产展示交易会现场的冷清，即使双休日，看房者也甚少。据了解，北京及周边项目售价较上一期开盘价格并没有明显下降。多位看房者表示，期待房地产宏观调控效果进一步显现，等房价降到自己的心理价位时会立即出手购置。业内人士表示，总体而言，目前的房地产市场依然处于僵持阶段，房价的调整是结构性的。

目前来看，北京市场的供需比例已经出现结构性调整，部分区域已出现供过于求的买方市场。进入三季度，随着新盘推盘量的增加，在高存量、低成交的压力之下，开发商迫于资金压力，将会采取各种明折暗降的促销方式。二手房市场将受到更大的冲击。价格因素作为楼市能否热销的关键，让买卖双方在僵持中均难言轻松。多位业内也表示，楼市拐点很可能在三季度出现，下半年北京楼市或将进入实降时代。

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