29家房产公司集体入冬 楼市下行将冷于2008年

据报道，截至10月23日，已有29家房地产类上市公司公布三季报，从数据上看，营业收入、利润和现金流均出现大幅下滑，库存量则同比上涨超过5成。房企业绩与上半年相比明显分化，链家地产首席分析师张月认为，限购的传导作用正在逐步加强，房企生存状态的恶化会加速推动短期楼市拐点的到来。

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各项指标数据下滑，房企经营日渐恶化

根据以往的市场规律，3季度一般为房企销售旺季，是9、10月份。开发商选择放量推盘，在供需两旺的情况下，基本能够推动成交量的上涨，从而增加销售收入。但从3季度29家房企的公布季报的数据来看，总营业收入为156.4亿元，环比下降了19.5%。

链家地产首席分析师张月认为，3季度房企的销售情况，基本打破了供需结构中“以量换量”的规律，在限购政策本以限定较为固定的购买人群后，日益浓厚的观望情绪使得市场需求逐渐缩小并保持在相对固定的范围。因此，即使后市供应仍然上涨，也难以推动成交，相反，入市项目的滞销，存货上涨，会加剧房企之间、同类项目之间的竞争程度，从而逐渐拉低价格。截至今日，北京10月新建商品住宅供应8201套，已显示的签约量为351套，当期签约率仅为4.3%。与上一个供应高峰比，10月份难以形成高成交量，大量积压的库存或致使项目增多。

张月认为，在营业收入缩水的同时，为推动成交增加的各种销售成本，为盘活现金流增加的融资成本以及因为物价上涨 增加的项目建设成本又在逐渐挖空房企利润。 此前，北京市统计局公布的3季度房地产企业家信心指数为90.8%，已连续4个季度下滑，未来利润的减少和持续的行业悲观情绪会导致部分股东减持或出售股份套现，从而加剧房企的资本风险。

4季度或现房企大范围

根据链家地产市场研究部统计，29家房企中，有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况，7家房企没有完成全年销售目标的75%。

链家地产首席分析师张月认为，成交量下滑、库存攀升甚至价格下降，都是冷市下市场所表现出来的常态，而真正对房地产行业受创的深度表现是房企资金问题。如果市场持续低迷，压垮房企的最后一根稻草是资金链的断裂。近期公布的29家房企3季度经营性现金流量净额为-16.6亿元，比去年的30.8亿元减少47.4亿元。限购之后，房企利用自有资金的比例大幅提高，在项目回笼资金缓慢的情况下，企业资金链很容易出现问题。目前，大部分出现小房企资金问题多以出售项目或股权并购的形式呈现，然而随着大房企的自顾不暇，未来小企业濒危被接手的几率也将下降，破产倒闭则会明显增加，甚至不排除其在建项目烂尾的可能。

为应对财务上的困窘局面，开发商或者调低年度销售目标，或者采取项目全面的措施。此前，富力根据半年业绩情况，将全面目标下调2 成，并宣布旗下项目促销5%-10%。随着更多大房企业绩回落，预计4季度会有更多房企降低市场预期，主动采取大范围而非个别项目。

楼市冷于08年，低成交或持续15个月

链家地产市场研究部根据9月统计局公布的70大中城市住宅销售变动数据统计， 9月份价格连续回落的城市达到21个，一线城市3个月连续停涨。于今年1月26开始实施的以“限购”为核心内容的第三轮调控，终于冲破了以往房价“越调越长”的怪圈。然而从房价这一单一数据指标上看，房价全面下行还尚未来临。

链家地产首席分析师张月认为，在房价没有全面止涨和保障房未大量入市的的情况下，限购政策在明年还有一定的紧持阶段。北京限购之后3-10月成交量均在1万套以下，库存达到11.7万套，这种情况与2008年1-8月份极为相似，但与2009年初期回暖相比，今年的楼市还将持续低迷更久，低于1万套的月成交量有可能持续15个月。在这种情况下，预计明年房价下调幅度会达到20%左右，同时，房企数量有一定程度减少，土地供需比拉大，银行放贷或有一定程度放松。

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