冯鹏程：经济学思维的管理者——采访手记

“先后就职于对外贸易经济合作部、中国外运集团、劲霸集团，任职主任科员、财务总监、副总经理”。以上行业的跨度之大，涉及幅度之广的简历来自中大恒基总经理助理冯鹏程。

熟悉他的人都会称呼他为“冯博”，也许是因为经济学博士的出身，在从事企业管理工作及分析市场的问题的时候，冯博士更多的引用了经济学的一些理论依据。

冯鹏程：现任中大恒基总经理助理

性格直爽的冯鹏程毫不畏言：“其实现在很多关于房地产市场的分析都是笼统的升、降的预测。我是学经济学的，写论文最重要的是看你在整个论证过程中的理论模型的建立、辨证过程是否符合逻辑。” 结合之前的经验，目前冯鹏程正在组织中大的市场研究部门对一手、二手市场的数据研究整合以及集团的品牌建设。

在之前的一些论坛活动中，冯鹏程提到的几点关于房产的观点已经引起了业内的注意：
提到目前房地产的问题，冯博士结合经济学的角度从几个方面对房价持续上涨给出了让人信服的分析：认为这除了和人民币、股市上扬等原因有关外，和人民币业务向外资银行全面放开不无关系。外资银行的盈利80%～90%依靠性产品，10%～20%依靠存贷差，国内银行正与此相反。人民币业务全面放开之后，外资银行的理财产品将吸引很多资金，而国内银行的金融创新也将随之展开。这些理财产品的率要比房地产高出不少，这也是吸引资金流出房市的原因之一。

07年房价将是一个上涨的趋势.冯鹏程列举几个数据，，中国城市化率是44%，发达国家为80%；第二，国民经济保持快速增长的良好势头，年均增长9%左右；06年我国人民币储蓄存款余额10月份仍处于15.8万亿元的高位上，居民储蓄率接近50%；2005年,我国进出口贸易额达到14221.2亿美元,增长23.2%，预计06年全年仍会保持在20000亿美元左右；06年我国国民生产总值预计为20万亿； 06年我国外汇储备将达到10000亿美元以上。随着储蓄率的提高，经济增长、、进出口贸易的推动作用下，房地产行业也受到了很大影响。在这样的宏观经济情况下来分析，07年房价上涨是必然的。

 从城市化进程、国民经济增长速度、以及土地供应和政策的种种迹象来看，都说明房价上涨是肯定的，国家的宏观调控下，要考虑到政治稳定，从大多数人的需求出发，增幅虽然不会像飞机冲天而上，但也不会像香港房地产有那么多泡沫，但是这也并不意味着工薪层能马上入住大房子，只能说住房条件会不断的改善。北京市人口呈现多元化，未来梯次消费将逐渐形成，有人住大房子、有人就住小房子，还有人租房子，这是很正常的，但从明年北京市整体主流的居住条件来看，它还是会有所改善的，也就是说“居者有其屋”，从明年的政策面来分析，政府会对中低收入需求群体有所倾斜，如：“限价房”、“廉租房”或“小户型”政策，构建和谐社会是现阶段我国社会发展的主旋律。

2008年，奥运会在北京举行；而2007年，则被业内认为是北京地产奥运年，地产界的奥运经济将会提前释放，使北京提前了很多年进入全球化经济，给房产经济带来一个爆破，与之密切相关的房价也将会继续上涨。所以，我认为还是先下手比较好。”对于明年是否买房，要看其初衷，型购房应谨慎，因为我们从国家出台的一系列宏观调控政策看，房地产已经不再是选择，明年政策有趋于收紧之势，而最近股票和基金市场势头良好。对于自住型购房，我认为还是早作决断为好。

针对今年的房产市场的买卖情况，冯鹏程博士分析：由于政策的调控制使得部分者急于售出房子。今年的税收政策给二手房市场带来了很大的冲击，今年的北京二手房市场二手房源的数量没有太大的增加，而价格上涨的幅度却很大，根据中大恒基数据统计，增幅达到了11%。随着营业税、个人所得税、土地税三个税种的征收，导致者持有房屋的利润空间受到打压。随着宏观调控的持续，者对于房地产市场的未来心理预期并不是很好。而随着股市的上扬和其他理财产品的出现，者的心态由原来对房屋变成卖掉房子进入股市或其他理财产品。现在者卖出手中房子会给二手房交易提供新的房源，也会对一手房的价格带来一定影响。

冯鹏程同时也将经济学理念引入到了企业管理中。针对明年对经济行业市场的规范管理，冯鹏程带领的品牌营销部门将在07年大力加强中大恒基的品牌推广，实施 360°品牌传播，有效整合与控制沟通层面的元素，营造品牌与客户间的和谐关系，不断提升品牌价值，实现更大的市场份额和牢固的客户忠诚度，持续提升品牌价值。对内实行经纪人专业培训，双证上岗等规范措施，加强内部机制建设。用冯鹏程的话，那就是：“管理企业和或者博士一样，专业性要硬才行。”

人才和企业就象鱼和水的关系一样，水里有鱼才不会是一潭死水，鱼儿有好的水才能越养越肥。未来中介行业市场的发展是市场占有率多少决定企业发展的空间，在市场风云不断变化的背景下，中大恒基创新引入新型管理办法和大量人才，相信在未来，冯鹏程和中大将会共同发展，更好更稳。