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http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月28 日 中大恒基
广州，上海，深圳，南京等各大城市购房贷款真正的紧缩后，北京目前也将第二套住房的首付比例提高到40%，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。也就是说，在第一套贷款没有还清的情况下，再购买第二套住房不仅前期要多准备出几万甚至十几万首付款，而且贷款利息也将提高20%之多。“中大恒基”副总付严分析，目前监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求，严厉打击投机行为，同时保障普通老百姓的住房需求，因此这次政策的调整主要是针对多套房的购房者，要提高其购房成本。 第一套住房贷款是居民的保障性住房需求，按揭贷款的首付比例应维持在20%-30%，第二套住房贷款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭贷款的首付比例可以在40%—50%，对于纯粹商业用途的第二套购房者，房贷首付比例则要求达到50%以上。 “中大恒基”在其内网上对购房人群进行调查后发现，目前有18%的购房人或者家庭属于购买第二套甚至第三套住宅。也就是说，如果按照以上金融政策执行的话，这部分需求群体将受到一定程度的打击。在进一步的调查中发现，其中65%的人放弃近期购房计划，也有30%的人表示会想其他的办法。
首付，利率双双提高给再次加大购房人的经济压力
“中大恒基”金融部负责人李昕给记者算了笔帐，如果要购买总价80万的二手房，在提高首付前，按照银行指定评估机构为这套房子评定的价格进行批贷，一般来说，评估值为成交价格的9成，也就是说银行给这80万的房子最多评到72万，最高能贷到72万的8成，也就是57.6万，所以，买这套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4万，再加上将近10%的各种税费，要想买这80万的房子，先期最少准备30万。如果提高首付到四成，先期最少要准备45万。这一下子就要多拿出十几，二十多万，同时贷款月供也将发生变化，如果是等额本息，之前每月按揭是4347元，如果提高利率到基准利率的1.1倍，则每月还款5039元，每月将多还692元。李昕分析，目前二手房贷款执行的利率是优惠利率，是基准利率的9成，而新的金融政策执行后，利率却是基准的1.1倍，在利率上，高了22%。
对整体需求有影响 但尚不足改变供需矛盾
“中大恒基”付总认为，提高第二套住宅的首付和利率只影响到二次置业的消费者，而这部分客户只占整体需求的2成，对于80%以上的潜在购房群体没有影响，因此无法震撼庞大的市场需求根本，整体房价不会下跌。高档大户型存量房交易数量将骤减 中小户型供求失衡加剧
“中大恒基”市场研究部数据显示，目前有置业需求中，购买二手房这部分客户70%需要贷款，而新盘贷款的比例更高，达到了85%，而一般客户都是按照自己的首付能力的大小来挑选不同价位的房子，而如果银行提高贷款首付，必然将首付能力较低的客户推入中小型市场。“中大恒基”副总付严分析：紧缩房贷业务，客观上也能够起到平抑房价的作用。按照供求关系的定律，在供给一定的情况下，如果需求减少，那么价格就可以往下走。而紧缩房贷，将对大户型和高档住宅的交易产生较大影响，有助于减缓其价格持续上扬的动力，而对中小户型和中等价位的房产交易起不到根本的影响，反而会加剧供需间的矛盾，因为目前二手房市场中，中小户型是交易量的主力军。
由于银行也对房龄在20年以外的二手房贷款进行了紧缩，首付比例也从二成提高到三成甚至六成，也就是说老公房也将逐渐失去其价格上的优势，“中大恒基”副总付严分析，房龄在10年以内的总价低的二手房将在这次提高首付比例的“金融风暴”中占据一定优势。
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