置业指南：闻房贷首付提高 普通购房人该何去何从

近来，空穴来风，有闻商业银行将提高房贷首付比例，由原来的30%提高到40%－50%。银行内部人士称此举一是为控制商业银行的信贷规模；二是为防范一些地区目前因房价波动过大而引发金融风险的危险。也许这一政策真正实施后有助于降低金融风险，但对于普通购房人来说，却是一个不小的“打击”。一旦此政策不分住房需求对象统一落实的话，将会使一直处于观望、等待的普通购房人继续徘徊在购房门外。

大户型 无力购买

中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，提高房贷首付比例一旦被落实，如果还是“一刀切”式推行的话，那么对于投机、投资型购房者来说此项措施会增加一次性投入成本，将有望抑制投机行为，但对于首次置业的普通购房者来说，无疑是雪上加霜。从目前房地产市场来看，在售楼盘多为大户型项目，小户型占比比较小。根据普通购房人的购买能力，别墅不作考虑对象，而城中大户型项目的价位大都在万元以上。保守估计，一般大户型套房面积均在100平米以上，以目前房价计算，一套大户型住房的总价得100万元以上，若首付提高到40%－50%，购房人需一次性支付40多万元，这在原有基础上增加了10－20万，加之现在房价一路走高，那普通购房人的购房压力将进一步加大。如果普通购房人想支付30万元以下的首付来购买大户型住房，那选择范围只能局限在郊区了，甚至得向远郊前行。而目前，在远郊地区城市功能还未完善的情况下，居住成本将会提高，购房人的购房成本也会进一步增加。

小户型 供不应求

对于自住性的普通购房者，有人建议首付提高后，可以选择低总价的小户型。赵晨明则认为，建议虽好，现实难行。“90/70”政策虽实施一年多，但从小户型的供应来看，目前在售的约有40个项目，其中公寓占比近五成。在公寓项目中，酒店式公寓占比三成，其它多为精装修、靠近商圈的高档公寓。这些小户型公寓项目的整体均价为18000元/平米，其中均价超过20000元/平米的公寓占比28%。假如购买一套位于市区50平米左右的小户型总价都在90万元以上，可见，这些小户型高档公寓项目也是普通购房人难以承受的。另外，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年，并且物业管理费高于住宅性质的商品房，一旦将来土地使用期满，商用土地还需要补交地价款或是交付地价税，购房成本又进一步增加。除去公寓，适宜自住、低总价的小户型普通住宅项目已是供不应求，“僧多粥少”的局面只能是一部分普通购房者无房可买。

保障性住房 拒之门外

2007年，北京市政府土地供应政策有较大转变，保障性住宅用地供应大幅增加，尤其是限价地的诞生，这让许多普通购房人驻足等待，以期分得一杯羹。然而随着两限房（两限房虽有商品性，但由于限户型、限价格、限购买资格，使其更具有公共产品或准公共产品性，因此暂把它归入保障性住房之列）均价以及购房资格的敲定，大部分普通购房人只能再次被拒在保障性住房门外。因为，从首批限价房购买资格来看，政府规定购买者须具备几个条件：具有北京市常住户口；北京市中低收入家庭；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的北京市被征地、拆迁区住户。
普通购房者虽可能买得起两限房，但在户籍、收入的限制下，仍无资格购买。经济适用房购买资格更为严格，廉租房又针对特困家庭。因此，普通购房者在经历房贷首付提高无力购买商品房、保障性住房也向其紧闭大门后，此时，普通购房者该何去何从？

权衡利弊

如果传闻只是传闻，那普通购房者就不必紧张。但如果房贷首付真要提高到40%－50%，那这对各方的影响将是利弊兼而有之的。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，虽然提高房贷首付能够防范一些地区目前因房价波动过大而引发金融风险的危险、可以控制商业银行的信贷规模，但银行信贷规模减少，尤其是在房贷风险小于商贷风险的情况下，银行的稳定收入也将减少。对楼市来说，提高房贷首付虽有利于减少投机性的投资需求，达到抑制需求旺盛、缓解房价不断上涨压力的目标，但在供给无较大增加、国内经济发展势头又良好的情况下，平衡市场房价仅靠抑制需求的效果很难显现。另外，通过提高房贷首付抑制需求，也主要是对普通购房者自住性需求的抑制，并且这种抑制也仅是短期的。
　　
政府未来几年内的土地供应计划至今并未出台，因此，商品房用地供应量是否会有较大增加，目前无从得知。仅就目前房地产市场交易状况来看，商品房供需仍有较大差距。一旦房贷首付增加，部分首次置业的普通购房者的需求将被延后，加之人口增加带来新需求的增加，在商品房供应量未大幅增加的情况下，供需差距将进一步被拉大，房价将继续攀升。因此，仅靠提高房贷首付比例来抑制需求，显得有些“势单力薄”。

差别实施

赵晨明认为，提高房贷首付利弊兼有，因此应审慎、有差别地实施。政府一方面应在增加保障性住宅用地供应、解决中低收入家庭住房问题的同时，增加商品房用地的供应，为保障性目标范围之外的普通购房者提供购房条件；另一方面，在产品供应结构上也应尽量规划小户型建设，在土地面积既定的情况下，提高得房率，增加市场供应量。此外，在提高房贷首付时，应实行梯级标准：对于首次置业的普通购房者可以暂缓提高首付比例，或小幅提升但比例小于40%；对于二次以上的多次购房者，房贷首付可以提高到40%－50%。如果出台这一政策仅仅是为了打压投资性需求、抑制房价过快上涨的话，赵晨明认为，可以通过其他多种手段促成，如提高多次购房的贷款利率，或是对第二套、第三套房征收物业税等。

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