李开发：央行房贷最新政策积极意义与不足之处(图)

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年9 月28 日搜房博客

昨日预计今天或明天央行与银监会的第359号正式公布实施。至今晨七时许,打开央行与银监会的网站，果然已经正式公布。细品文件，一是在房地产金融领域的意义重大，对抑制时下的房地产价格暴涨与许多城市的房地产金融危机状况具有重大积极意义，也是股市的又一个得好消息。二是文件实施还有相当多的难处，配套工程、配套文件不足，监管不严，容易使得这个文件的效力大打折扣。国家经济建设受到房地产业的全面拖累，真是成也房地产，败也房地产。但愿这一新政能少打折扣，真出实效。

下面分五个方面来谈一谈。一是积极意义，二是不足之处，三是房地产金融的问题。四是对股市影响，五是笔者的建议。。

一、房贷新政的积极意义在于有力抵制炒房投资与投机，规避了银行的风险。

房贷新政的核心内容：一是对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，二是严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。对房地产开发商的项目资本金保证体系作出了进一步规定，对政府土地储备贷款一是进一步严格房地产开发贷款条件。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行(包括外资银行)按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则。

它是中国金融业最高管理机构屹今为止，正式出台第一个有较高效力的控制房价文件，它将对房地产投资与投机的过度行为起到全面抑制作用，大部分的炒作行为将无法进行。

此次新政明确，第二套住房首付与商业地产的首付都大大增加了。如总价200万元的住房，需要准备首付80万元，商业地产首付50%，商住两用型45%，这样，银行贷款比例从原来的80%下降到60%甚至50%，如果物业受到跌价的损失，投资者将首先损失40%，即现有物业，比方说广州某地2万元/平方米的房价，跌落至12000元/平方米时，银行依然没有损失。这说明银行对房地产市场的价格涨跌预期幅度大大提升，能够较好的防范金融资产损失的风险。它能抵消房地产贷款过程中，随着房价飙升，投资人与贷款行管理人员合伙以抬高评估价来抵消贷款风险的做法的难度增大。

以下我来举例说明。

例如，如果一套房子在当前市场上价值500万元，银行提供七成按揭350万元，如果发生楼市降温，房子暴跌到200万元，银行已经获得首付150万元。这时投资人放弃供楼，银行拿到贬值的房产，将要承担50万元的亏损。新政实施以后，同例银行提供六成按揭300万元，如果发生楼市降温，房子暴跌到200万元，就算贷款人不再付款，银行还可以保值。

例如，在一线城市普遍盛行的，把实际成交价拉低、把贷款值拉高，然后实际首付不足15%的情况难以继续操作。

例如，某市一套房子两年前开盘时价格约8000元/平方米，如今卖价只有13000元，房地产中介公司代办银行的申请贷款的业务，购买这套房子中介需帮助办理贷款239万元，这大约相当于整个实际成交房价283万元的85%。根据国家相关政策，实际交易价283万，只能贷到198万，就是70%，但是银行贷款部门去的时候，成交双方做了假合同，合同价是342万，就可以贷款240万，相当于70%的贷款。这说明房屋买卖双方糊弄银行贷款是做成阴阳两份合同，办法是拉升评估价，这就贷款了85%。但这一政策出台，通过拉高评估值骗取银行贷款的难度就大大增加了。

比如，原来的风靡投机户的连环炒作也将增大了难度。为什么有许多炒作方一个能炒作数十套房，甚至数百套房，原来炒房者为什么要合伙炒房，团体炒房，最成功的就是张三卖，李四接，再转手王五，不断轮番从银行贷款。结果风险上升了，全是银行贷款惹的祸。因为每次炒作的结果，就是提高交易价，然后到银行贷款。中国可能有数万个炒房的团伙。只要你看一下过程，就知道如何提高楼价了。位于北京城国贸易周边的住房，2002年时，房价仅为4500元/平方米，现在已经是22000元，五年房价上升率是500%。当年的炒房人第一次炒房，125平方米板楼从60万上升到88万，然后再直升到125万，近三年则从155万上升到190万，听说最近出售到了280万元。每一次出售都是拉升评估价。而每一次拉评估价后，都从银行获得了手头现金的增值。对于投机人来说说的手头现金的正增值是一个非常重要的概念。可惜银行不研究这个。比如，原来150来万，评估出250万元，首付20%，要出50万元，但是可以贷到200万元，用200万元减去原来的150万元，手头现金的正增值是50万元。有了正增值就可以放大投资炒作的倍数。现在的问题是，第二套房首付提高到了40%，尽管提高评估值后可增值，但是没有办法变现，手中的现金流量越来越少，炒作规模就越来越小，直到炒作投机无法进行。

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责任编辑/bj_ershoufang002

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