一年内房价上涨18.21%才保本新利率下怎样买房

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月23 日房地产时报

10月，二手房市场观望气氛渐浓，业主不再跳价但也不降价，买家重新盘算手上的钱可以买到什么样的房子。业主是否会急于将房产变现进入股市？或将旧房卖出，以同等价位换购新房？交易量在短期内下降已是必然，但会下降多少？

从第二套房贷款新政影响来看，提高首付对购房人的影响并不大，利息部分影响较大。从取消15%的优惠利率到增加10%，前后相加利息要增加25%，这不是一个小数字。目前5年以上的商业贷款基准年利率是7.83%，公积金贷款年利率是5.22%。除原房外，持有成本包括，购入时契税+营业税+土地增值税+所得税+中介佣金（买入+卖出）+利息。假设第二套非普通房屋的首付是40%，若干年后，保本点涨幅大致如下：持有一年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1）=18.21%；持有两年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1×2）=23.05%；持有三年出售，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1×3）=28.55%。也就是说，不考虑首付款的现金价值和机会成本以及出租收益，一年内出售，保本点是原房价上涨18.21%；两年内出售，保本点是原房价上涨23.05%；三年内出售，保本点是原房价上涨28.55%。

从投资角度考虑，目前年出租收益约为房价的3%，而年利息支出为房价的5%，以租养房已不太可能。按目前交易成本，首付40%的住宅，房价要上涨18%左右，投资者才可能持平。就利息来算，视为第一套和第二套的房子，在首付均为40%的情况下，若定性为“第二套”的房屋，每年多支出的成本为房价的1.1%。把这本账算清，该不该买，买得起买不起，买得是否划算，就比较容易作出判断。

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就中原地产操作的中、高档二手房市场来看，还是有比较活跃的交易。10月交易量会下降，预判幅度约为20%。预计11月到12月，市场会慢慢恢复。以上海目前购房者的购买力来看，首付提高影响不大，利息上调的本身影响也不算大，只是“银行贷款收紧，以后不能贷款买房”这样的传言对客户的心理影响会比较大。事实上，现在买房一般不会在一年内出售，一年后房贷政策将会如何尚难预料。就像2005年银行停止转按揭业务，同时也叫停垫资业务，必须由业主自筹资金还款，而后期有些银行又接受转按揭业务一样。自住购房，闲置资金的投资购房仍可继续。

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责任编辑/bj_ershoufang002

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