四大银行房贷新政细则呼之欲出或以户为单位认定

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月25 日信息时报

距离房贷新政推出已经将近一个月，由于等待监管层实施细则的出台，国有四大行房贷细则仍迟迟不曾露面。昨日（10月24日），有媒体报道称，监管层将不再出台具体实施细则，各商业银行仍将在房贷新政的基础上，自行制定房贷细则，但房贷调整的具体内容不得违背房贷新政，商业银行需要将本行调整房贷的具体规定送交央行、银监会，另外，各分行可以根据压力测试结果和各地情况不同，将更为严格的调整方案送总行报批。

以"家庭"为单位定第二套房

据了解，监管层日前曾联合四大商业银行讨论第二套房贷的核定标准，目前基本上已经达成共识，以"家庭"为单位界定第二套房，但具体执行细节监管层未做规定，仍由各行业银行自己把握。也就是说，四大行有望在此基调基础上，考虑制订第二套房贷实施细则。

房贷新政出台不久，多家股份制银行先后出台房贷细则，而唯独四大行格外谨慎，某商业银行有关人士透露，之所以迟迟未能推出，除了在观察市场变化外，还在于这些银行一直等待监管部门房贷细则的推出。

四大行房贷细则呼之欲出

上述人士表示，认定标准统一后，四大行将有可能在近期推出房贷细则。

建行行长张建国此前曾表示，建行明确贷款人第二套住房的认定标准以"家庭"为单位。

工行上海分行副行长张琪透露，倾向于以"户"为单位认定第二套房，而对于此前通过银行贷款购买住房的，即使已经还清贷款，再次贷款买房仍将被视作第二套住房，不再享有优惠措施。

或面临中小银行竞争压力

记者从建行某支行了解到，由于信贷资金出现透支，今年贷款额度已经全部用完。"到今年年底，在我们这里已经贷不倒钱了，想贷款的话，可以去一些小银行，他们资金比较充裕。"建行上述支行工作人员告诉记者。

在部分大型国有银行信贷资金告急的情况下，中小银行则采取从宽的房贷新政，趁机会争取客户资源，以个人为单位认定第二套房便是中小银行考虑的结果。从广州部分股份制银行已经出台的房贷细则来看，与央行此前定下的三点基调有一些出入，光大、招行、浦发、华夏四家银行均以个人为单位界定第二套房，也就是说，夫妻二人分别买房不会受限。

上海分行副行长张琪表示，最终确定以户作为认定单位，四大行可能会面临以个人为认定单位的中小银行的竞争压力。

房贷新政后京沪反应各异

上海市场表现：

新房市场反应尚不明显，二手房市场则受到冲击。据统计，10月上旬全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手房成交一直呈较大幅度上升趋势。据美联物业统计，10月份以来其旗下逾九成门店挂牌放盘量增加，八成放盘者下调了挂牌价格；同时，68%的客户明确表示将推迟购房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。

机构观点：

中星营销机构总经理刘承健：房贷新政严重打击了购房者，尤其是贷款购房者，上海贷款买房者起码占总量一半以上，其中很多显然是投资客，首付提高的直接影响是房价不会涨得那么快了。

仲量联行研究部总监何凯恩：目前上海楼市价格信号有点乱，看不到市场的高点在哪里，但我预计未来的上海房价会下跌，尤其是房贷新政出来后，可能还会有更严厉的政策跟进。

判断：

上海楼市“卖方市场”可能面临终结。

北京市场表现：

近期市场传言出现“退房潮”，但北京市建委市场研究中心称，房贷新政出台后的最新成交数据尚待统计，到现在为止，一手新房市场还没有大规模退房情况出现。楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势，无明显迹象证明房贷新政试图打击的房地产投机资本已开始大规模撤退。

机构观点：

中原地产华北区董事总经理李文杰：“缩量上涨”虽然不能证明投机资本过剩而无人接盘，但房贷新政在二手房市场上造成的影响，已在提醒投机者，“接盘者”一方可能受到打击。

北京贸华地产顾问行副总经理谢辰：新政对“投机资本”主要还是个心理威慑，在如今资产价格飞涨的背景下，他们的投机行为和决策仍比较坚定，而最终“接盘者”很多都是真正有住房需求的人，他们会受到更实质的影响。

我爱我家副总经理胡景晖：房子挂了牌但卖不掉而房主并不着急，正成为二手房交易市场上十分普遍的现象，“晚卖一天，就能多卖些钱”在相当多卖房者中达成了共识，市场正进入“博傻”阶段。

判断：