房产宏调"最后一只靴子" 物业税能否遏房价上涨

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月31 日中国房商网

本月，国家税务总局关于正在进行开征物业税准备的表示，使物业税的话题再次引起各方关注。被称为房地产宏观调控“最后一只靴子”的物业税一旦开征，对购房者来说意味着首次支付的购房成本下降。但物业税能否拉住房价这匹狂奔的野马，各方看法仍难以达成一致。

二00三年北京住宅均价为每平米四千三百元人民币，到今年前三季度，北京四环内住宅期房均价已达到一万四千七百元。二00三年，广州住宅均价为三千八百元，而今年九月份，每平米已经超过一万一千元。在加息、提高第二套住宅首付比例等日渐严厉的一系列宏观调控措施下，中国各地房价仍在一路狂奔，距离普通居民的实际消费能力似乎日渐遥远。

早在二00三年，中共十六届三中全会首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。其后，时任国家税务总局局长的谢旭人表示，中国涉及房地产的税费中，费所占比重太大，确实应对房地产设立统一规范的物业税。

所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种。要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

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据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到六成，建筑成本只占四成。购房者买一套房子的钱中，有三至四成是缴了各种税费。如果地价和相关税费分七十年交付，这就意味着消费者在买房时只需交纳占住宅成本三至六成的地价和相关税费的七十分之一，购房者首次支付的购房成本大幅下降。

北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科撰文指出，物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。

但面对当前房地产市场形势，相关人士对物业税能否真正降低房价，质疑有三：

其一，物业税是以抑制需求为主线的调控政策。而最近两三年，以增加个人住房贷款首付比例、征收二手房交易的土地增值税和营业税等为代表的抑制需求政策并没有对房价产生重大影响。

其二，房价上涨内在动因，以及住宅供应短缺和强劲的住房需求态势一时难以改变。而住房需求主要是由城市化等带来的自住性需求，受物业税的影响比较有限。

其三，北京师范大学不动产研究所黄兴文教授日前接受记者采访时表示，降房价寄托给物业税是不现实的，每一次“地王”出来，都成为房价上涨的新的标杆。

中国特殊的土地管理体制和招牌挂制度，是房价下跌的稳定器，只要不放弃招拍挂的土地供给制度，房价下跌的希望不太大。

分析人士认为，中国住宅市场的供需矛盾长期存在，物业税的征收只能改变房价上涨的速度，而无法扭转住房价格上涨的基本走势和格局。并推测，明年物业税可能在少数几个中小城市试点，但全面开征仍需两三年时间。

黄兴文表示，物业税的出台尚需时日，首先要解决技术层面的问题，如当前中国住房普查还没有完成，物业税按户征收，对现有住房进行公平合理的价格评估目前还存在技术操作上的难题；其次是存在制度障碍，物业税涉及广泛，多方利益需要协调，同时出台物业税是否取消或降低土地出让金，那土地出让如何进行等等。