房价越打压越上涨？辨证看待调控下的地产板块

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月10 日新安晚报

今年以来，房地产行业的调控政策空前加大，诸如对地产信贷紧缩、打击囤积土地、廉价租房等政策，房地产股票也因此下跌，一时间关于地产行业已进入多事之秋论调见诸报端。但回到事实上看，虽然政策上多次出手严加调控地产行业，但全国的房价不仅不降，反而越涨越高，上海、深圳、广州等城市房价万元之上已屡见不鲜。此现象有些不可思议。这里我们将对有关政策作具体分析。

从信贷方面来看，有需求者的按揭限制和开发商的贷款限制。对于按揭的限制是抑制需求，但从时间上看，仅仅影响的是本年度，2008年按揭贷款将放开。从住房按揭贷款来看，其信誉较高，是银行争取的对象。所以关于按揭方面的限制明年不足虑。对于开发商的贷款来看，明年仍然较为严格，而资本市场的再融资也存在审批等进度因素，所以明年开发商资金面的压力较大，因此供给方面将有所抑制，这将在一定程度上促进房价的上涨，考虑到房价涨幅较高，未来房价的调整对于深圳、广州等区域性房价的调整力度会大些，而对于众多涨幅不大的城市来说，其房价有着较高的上涨预期。同时，就实际利率来看，年内为负值，考虑未来加息的可能，实际利率仍不太可能为正值，因此利率方面对住房需求抑制较小。

关于囤积土地方面，国土资源部出台一系列具体措施严厉打击开发商的囤积土地行为，引起市场的高度关注。从表面上看，将对开发商土地存量产生负面影响，影响其长期的开发规模。但此政策必将促进开发商加快对现在土地的开发，加大住房的供给，从而缓解商品房的供应短缺压力，不过由于从住房从开发到成品需要一至二年的时间，所以缓解的供应压力不足以改变房价上涨的格局。对于地产类上市公司来说，由于加快土地开发以避免缴纳土地闲置费用，从而将会使得业绩在短期内较快地得以实现。

对于房地产行业来说，加强宏观调控短期内对行业产生一定的压力，但长期却有利于行业发展，同时也会促使地产类上市公司做大做强，优质的地产公司将会借着调控的机会做大规模，做优企业。不过也会有人担心，调控可能会带来行业的低谷，我们认为这种担心大可不必。因为假如地产业进入低谷，那就意味着经济增长速度大幅减缓，但这又与明年控制经济过热的论调相悖。对于未来地产业调控方向，主要是改善地产业垄断式的混乱状况、打击囤积土地以及开发商过多地开发高端住房。

所以，就地产业来看，未来仍然存在着较好的投资机会，尤其是对于重点开发普通住房的上市公司。股票方面，选择行业龙头企业，如万科A、招商地产等。

责任编辑/zhangjian.bj

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