07年京二手房售价租金比再度攀升达到290：1

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月25 日链家地产

售价租金比是指研究样本中单套房产在自由买卖市场成交时的总价与该套房产在自由租赁市场成交时的月租金之间的比率，其是用来判断某一区域房产是否存在价值泡沫的一个衡量指标，也是用来研判某一区域是否具有投资价值的普遍标准。　

按照国际成熟市场的衡量标准来看，售价租金比在200：1-300：1是比较合理的，如果售价租金比超过300，表明房产的泡沫越大，投资风险较高；如果售价租金比低于200，表明房产的价值还没有完全挖掘，有一定的投资潜力。但是，“链家地产”市场研发中心认为，对于一个处在快速发展阶段的房地产市场而言，售价租金比高低在更大程度上受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，这在某种程度上会导致“售价租金比”指标的失真现象。

应该说，当前北京房地产市场正是处于这样一个快速发展的阶段，因此，“链家地产”市场研发中心认为，对于这样还处于快速发展的市场而言，如果单单看售价租金比的数值，其参考价值不会很大；但是，通过售价租金比的数值变动，却能够比较好的了解房产市场走势，为自己的决策提供一定参考。

2007年北京二手房售价租金比达到290：1，再度攀升26个点

据“链家地产”统计数据显示，2007全年北京13个行政区的二手房整体售价租金比为290：1，相比去年的264：1上升了26个点，增长速度比较迅速。其中1居室的售价租金比增长最为明显，从2006年的242：1增长到275：1，提高了33个点； 2007年全年的2居室和3居室售租比均已经超过国际成熟市场的售租比上限300：1，分别达到了303：1和316：1，相比去年上升了23点和30点。而导致售租比快速增长的一个最核心问题就是2007年整体的房价涨幅要更快于租金的涨幅，虽然近年的租金上涨也达到了历年来的一个高值，同比为13.6%，但房价上涨为23.1%，要高出9.5个百分点。

而从2007年北京13个行政区二手房整体售价租金比的季度变化来看，3季度的增长速度最快。据“链家地产”统计资料显示，2007年1季度，北京13个行政区二手房整体售价租金比为265：1，2季度为278：1，3季度迅即达到了301：1，相比2季度增长了23个点，快于2季度10个点，4季度受到国家宏观调控政策进一步趋紧的影响，主要是9月27日央行出台第二套房贷新政及12月11日央行对于第二套房贷新政出台的补充通知，银行放贷更加严格，业主的高报价现象相对减少和客户购房有效需求有所回落，二手房成交价格涨幅回落，售价租金比增长幅度出现了一定的回落，4季度为312：1，相比3季度增长11个点，相比3季度的增幅回落12个点。

2007年大兴区二手房售价租金比最高，达到了359：1

从2007年北京13个行政区的每个区二手房售价租金比增长值来看，都出现了非常明显的普涨格局，其中上涨点数超过30的有三个区，分别是大兴、西城和海淀，而推动这三个区售租比上涨较大的最大推手就是“房价涨幅与租金涨幅”之间的相对“倒挂”。因为2007年大兴、西城和海淀的房价涨幅均超过了30%，分别达到了36.4%、32.7%和31.2%，相比整体的房价涨幅23.1%要超出8-13.3个百分点，而大兴、西城和海淀的租金涨幅却均要低于北京整体的租金上涨，这就出现了一个相对的“此消彼长”局面，带动售租比的显著增长，其中，大兴区的增长达到了37点，并且其售价租金比的绝对值也是最高的，达到了359：1。

但是，推动2007年大兴区二手房售价租金比趋于最高位的关键时间节点还是在于今年的3季度。据“链家地产”统计资料显示，1季度大兴区的二手房售价租金比为323：1，相比去年4季度的335：1还有11点的回落，而到2007年的2季度，大兴区的售价租金比达到了346：1，相比1季度上涨23点，今年3季度在2季度已经快速增长的状况下，增幅出现加快趋势，3季度达到了381：1，相比2季度增长了35个点，增幅比2季度加快12个点，4季度继续保持较快的增幅，二手房售价租金比达到了396：1，增幅仍然在10个点以上。

因此，“链家地产”市场研发中心认为，2007年大兴区的二手房售价租金比增长是相对较快的，同时其售价租金比也是处于高位，而这种现象在通州、昌平等区同样存在。这主要是源于城市化进程的快速推进，极大的拉高了郊区的房产价格，而当前郊区还缺乏足够的配套设施能够支撑租金的上扬与售价的上涨成比例。同时，在当前北京中心城区房产价格处于明显高位和郊区价格依然具有较大上涨空间预期的双重推动下，消费者的购房需求很容易被转移至郊区，从而进一步拉高郊区房产价格；而相比较而言，租房的需求不存在买房需求那种所能带动的价值增值冲动，其需求的转移并不会非常有效，特别是租房的偏好在于当前的配套完善程度，这就决定了郊区的租金相对处于低位，从而体现出了售价比的明显高位。

不过，“链家地产”市场研发中心认为，并非凭借单一的指标就可以完全判定房产市场的真实投资价值，而支撑北京售价租金比持续走高的根本原因在于住房消费者的巨大刚性需求，并非是源于过度的房产投资或者投机所拉动，这样，房产的风险也就是相对可控的，并且在国家已经连续3年的系列宏观调控之下，房产价值也将会进一步回归至理性区间。

责任编辑/zhangjian.bj

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