不准加按揭、转按揭银行禁令会影响自住购房吗?

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月7 日市场报

央行近日发生加强调整的信号——坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款，不得发放假按揭贷款。有人为此担心，此项禁令会不会影响正常房贷？

禁止转按加按套牢炒房者

张先生在银行贷款80万元买了一套价值110万元的房子，还了20万元的房贷之后，其房产市价涨到了200万元，此时，他办理了加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，给他160万元的贷款额度，比原来的额度增加了80万元。张先生拿这些钱部分用于再投资买房。部分干脆进入股市。

取消转按揭和加按揭，老百姓买房子会不会受到影响？“打击目标主要是投资者。”中原地产项目部副总经理黄韬认为，由于加按转按的目标客户群主要是以投资为主的人群，叫停无疑打击了以投资为主的购房者的投资行为。

通过银行按揭和转按揭贷款，从买房到卖房，炒家们短则花费三五个月时间，长则一年。贷款炒房者往往见好就抛售，甚至短期内就转手。一般情况下，无论是炒房者，还是自住购房者，贷款买房炒房的人达70％以上，分期付款和一次性付款购房的人不到30％。禁止转按揭，下家不能贷款买房，炒房者就将被套牢。如果没有人来接盘，而住房的出租收益又不能抵上按揭成本，其风险也只能是由自己来承担了。

办理加按揭，既有部分炒房者，又有一些自住贷款购房人，还有一些贷款买了房的生意人，对于他们的影响都不会太大，政策本身也有利于减少银行的贷款，降低货币的流动性。至于假按揭办理的人本身就不多，如果不是开发商和银行“内鬼”内外勾结，根本就办不了假按揭，但一旦出现假按揭事件，对银行就是直接损失，因此必须严防。

正常二手房交易未被叫停

王小姐最近打算买套二手房，由于手头存款不足，原打算首付10万元购买一套60平方米的小户型单位先住，等手头充裕的时候再换大房。最近《补充通知》一出，王小姐又犹豫了。她认为，以后换房的首付要提高到四成，是不小的一笔资金，加上高额利率，供楼压力增大，所以王小姐在先借钱买大房还是推迟购房计划以后再买两个选择中犹豫。

针对央行表态要取消房贷转按揭业务的消息，曾力攻转按揭和加按揭的深发展总行住房与消费信贷部总经理柳博认为，正常二手房交易转按揭不受影响，央行政策主要针对的是“转加按”。

柳博解释说：“所谓‘转加按’，就是为了加按揭所做的转按揭，即有的银行没有加按揭业务，于是业主通过同名转按揭，转到可以办加按揭的银行，再办加按揭，央行针对的就是这一业务。”据民生银行北京管理部消费信贷中心主任刘红介绍，二手房交易中，如出售的是还未解押（处于还款中）的房子，买方则需要借助银行贷款购房，通过转按揭的方式能比较顺利地完成交易；但还有一种非交易类转按揭，也叫同名转按揭，则不以卖房为目的，而是想通过二次抵押房产获得贷款。专业人士介绍说，在房价不断攀升的行情下，加按揭可根据当下房产价值进行贷款评估，可获得相对高额的贷款。

链家地产专业人士介绍说，事实上以前大家更关注第二套房提高首付的政策，但叫停加按揭才能达到落实第二套房提高首付政策的效果。因为单纯提高首付款，购房者可以把自己的第一套房进行加按揭，贷出一部分款，或者是用亲朋好友的房子办理加按揭，同样可以贷出一部分款来凑足首付款；叫停加按揭后，相当于把这个漏洞填补了。

禁令催生了贷款垫支业务

随着银行停办转按揭和加按揭业务，担保公司开始补空，催生了贷款垫支业务。

目前部分担保公司打出广告，提供“垫资”服务。所谓“垫资”业务，即担保公司首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同，并进行公证。此后，公司为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷，还清银行贷款后，即可取消所抵押房产的抵押权证。担保公司再受买家委托继续以此抵押房产申请贷款，银行所发放的贷款则直接进入公司账户，至此，垫资服务结束，买家也顺利获得按揭贷款并买房成功。

业内人士透露，这一业务的服务费大约按垫资额的1%至3%收取，如果提供50万的提前还贷垫资，客户为此要支付约5000到1.5万不等的中介费。一般完成整个流程在一个月到两个月。如果换算成年利率，相当于10％左右。

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责任编辑/xingyana.bj

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