调查:北京楼市哪些区域未来房价波动会比较大

受到诸多因素的影响，2008年的北京楼市出现了少有的冷清状况。购房者的观望情绪浓厚，楼市成交量下降。并且部分区域还出现了价格的波动，很多项目迫于销售的压力，开始打折促销。那么，未来哪些区域的房价出现的波动会比较大呢？记者对此进行了调查。

■区域调查

通州：100万平方米保障房冲击波

4月6日下午，通州半壁店项目门口，三位工人正在给工地围墙刷水泥。从门口望去，工地上都是土方，远处有几辆推土机在工作。在记者逗留的十多分钟里，两辆货车从工地离开。这就是通州已经开工的半壁店两限房项目。隔着怡乐西街，就是半壁店和大稿村的居民楼。往北两站地的地方，就是通州的商品房项目世纪星城。

按照规定，已经开工的半壁店两限房项目售价为4800元/平方米，另一个经济适用房项目玉桥东小区拟销售价格为4460元/平方米。据记者了解，周边项目中世纪星城的三期新房价格11000元/平方米起价，其二手房价格也在11000-12000元之间。附近小区二手房价格也都在9000-12000元/平方米左右。保障性住房与商品房价格相差甚大。

按照3月份推出的《通州区住房保障工作实施方案(试行)》，2008-2010年通州区有100万平方米保障性住房及“两限”商品住房建设。正在动工的半壁店项目就是其中的一个可以提供6000套住房的两限房项目。据媒体3月20日的报道，通州今明两年再添两个经济适用房项目，分别由北京工具厂和玻璃厂的经济适用住房项目提供，总面积大约30万平方米。

一方面是保障性住房与商品房价格的巨大差异，另一方面是保障性住房的大量入市。保障房的大量入市会不会对通州周边房价有一定的影响？“怎么也得有点影响吧。”翠屏北里的张女士认为，虽然不会让房价下降，但应该能维持现状，不会再涨了。21世纪不动产北京区副总寇海龙表示，“价格也就这样了，即使再涨也涨不了太高”。但他同时认为影响有限，“能够买保障房的毕竟是少数，大量的购买力仍是支撑房价的重要因素”。更多阅读： 置业选择在通州 解读通州二手房

朝青板块：供应量大+保障性住房的双重夹击

朝青板块内可谓名盘云集，并且供应量很大。

该区域内的项目有远洋一方，规划建筑面积23.4万平方米；A-Z Town公寓，总建筑面积约45万平方米；北京新天地总占地20公顷左右，建筑面积61万平方米；公园1872规划建筑面积31万平方米，其中住宅面积约26万平方米；位于朝青板块核心地带的珺峰规划建筑面积为28万平方米；泛海国际居住区年内将有40多万平方米的新增供量；天际·万象高尔夫花园项目总建筑面积85万平方米，三期面积约12万平方米；位于东坝的花园洋房首开·长青藤建筑面积44.62万平方米；位于朝阳东坝集团中区的北京奥林匹克花园，总建筑面积100万平方米；再加上合生橄榄季、华业地产开发的华业玫瑰郡、星河湾、天鹅湾、珊瑚湾等的后期放量，朝青板块年内预计有300多万平方米的供量，可谓供应巨大。

同时，在价格方面，各项目也在打价格战。

“合生橄榄季32套房清盘特惠最低15000元”“华业玫瑰郡目前均价19000元/平方米，即日起限时优惠，售价14851元/平方米起，有效期10天”……3月中下旬，朝青板块的部分楼盘推出特价。其中，合生橄榄季原价19000元/平方米，华业玫瑰郡的9月份均价则为19000元/平方米。相比之下，这些楼盘的特价十分诱人。更多阅读：北京楼市交易量同比下降 小户型项目开始回暖

另有大量保障性住房在这一板块推出。去年开工建设的常营项目总建筑规划面积约175万平方米，其中两限房项目约101万平方米，建成后可提供两限房约12000套；经济适用房项目住宅总建筑面积约60万平方米，建成后可提供经济适用住房约7700套。另有41万平方米的东坝经济适用房也可以提供4428套住房。预计这些项目都将在2009年底至2010年上半年竣工。

“中国2008年房地产市场的走势应该是冰火两重天，那些和保障性住房同一档次、同一价位、同一区域的商品房是冰；而远离这些档次、区域、户型、品种的房子将会继续火爆。”SOHO中国董事长潘石屹曾对媒体如此表述。对此,业内人士分析认为，大体量的限价房一旦形成供应，将大大摊薄片区的整体房价，区域均价至少会下拉30%。以限价房为代表的保障性住房用地，将成为未来北京供地的主流。

3月初，潘石屹接受媒体采访称：“政府在过去几年里实施的保障性住房政策，使这类住房在2008年可以真正供应到市场上，这的确会对拉低中低档房的价格产生重大影响。这一两个月市场的表现就是这种影响的具体体现。”更多阅读：  北京楼市回暖迹象明显　二手房价未降

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