总价不高受两税影响最小小户型"拔尖"二手房

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年9 月15 日北青报

[摘要] ●90平方米以下公房成二手市场主流在一套70平方米的小两居和另一套95平方米的较大两居之间，王先生最终选择了前者，并不是因为同处于甘露园的两套房子在区位上有什么差别，基本都在7000元/平方米的单价也

在一套70平方米的小两居和另一套95平方米的较大两居之间，王先生最终选择了前者，并不是因为同处于甘露园的两套房子在区位上有什么差别，基本都在7000元/平方米的单价也属于王先生承受的范围之内。之所以选择小两居，是因为这套建成于1998年的二手房，交易成本只有1.5%的契税、不到1%的个税以及印花税；而如果购买建筑年代为2002年的另一套房子，原房主还要求王先生承担近4万元的营业税，也就是说，这样一来，房屋的总价上涨了将近5个百分点。基于此，收入并不是十分宽裕的王先生不得不放弃了那套更大一点的房子。

与王先生抱有同样想法的其实大有人在。据中大恒基市场部统计，有82%的消费者在登记需求的时候选择了90平方米以下无营业税的二手房优先考虑，而在今年6-8月间，北京90平方米以下二手房成交量占到了市场总成交量的76%，远高于上半年的65%。

90平方米以下的小户型成为二手楼市的新亮点，主要原因是90平方米以下公房较多，从6月份开始，两税的征收对5年内再交易的房产影响很大，而受影响的又基本以二手商品房、次新房为主。在这种情况下，建成年代早、户型适中、总价又不高的已购公房便成为了二手房市场近来的“主角”，越来越多的购房者倾向于购买小两居二手房。

●小两居房主不宜过于“贪涨”

筑家经纪分析，在目前北京二手房市场中，90平方米以下的二手房市场是绝对的卖方市场，房源与消费者的供求比在1:7以上，这类二手房不论是出售还是投入到租赁市场都会非常抢手。特别是对于年轻人来说，他们没有家庭的负担，家庭人口比较少，90平方米已经可以满足居住需求，所以短时间内这类房源还将有一个比较大的发展空间。[推荐：老百姓关注的焦点廉租房?实行年审制打破“终身制”]

但90平方米以下小两居近来在市场上的走红并不能成为一些有卖房意愿的房主持房惜售的理由。一方面，受到转嫁两税交易成本的影响，据中大恒基市场部统计，目前二手房的平均价格已经达到了5620元/平方米，比去年底的4800元/平方米上涨了17%，上涨幅度很大，在个别地区甚至出现了二手房单价高于一手房的情况。如此高价是否会突破消费者对二手房价位的心理底限、造成房屋的“有价无市”并不确定。另一方面，随着本月内北京市“90平方米”细则的有望出台，符合“90平方米”、“70%”两个指标的小户型楼盘大面积推出的时间表也将得到明确，这无疑会从目前的二手房市场里分流出一部分消费者，还会引起部分购房者的持币待购，这样一来，90平方米之下的二手公房是否还能有当下的红火，也要被打上一个问号了。 [推荐：北京房产细则出台待实施二手房市场仍挑大梁]

根据上述两点，中大恒基建议这些有卖房打算的房主，不要盲目“贪涨”，而应审时度势，对市场有一个理性的把握。

●90平方米以下二手房哪里找？

90平方米以下的二手房分布和现在的新房分布恰好相反，这部分房源基本分布在四环内，而且大都分布在社区成熟的区域，如东城、西城、崇文、宣武、亚运村、方庄等地。这些老社区居住条件非常好，购物、娱乐、医疗、教育等配套都比新社区成熟很多。最关键的一点是这些地区在很长时间内不会有新房上市，所以对于很多工作不久、希望找一个离市中心较近、便于活动的住处作为过渡性居所的年轻人来说，这些房屋无疑具有很大的诱惑力。下面列表中是一些北京目前小户型二手房销售的热点区域，希望能给您一些参考

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责任编辑/bj_ershoufang002

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