置业顾问：房贷者如何应对“央行再次加息”

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年10 月8 日伟嘉安捷伟嘉安捷

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自8月19日起，央行第四次上调利率，此时对于房贷者而言，最为关心的事情应该有两件：一是，加息以后自己每月将多支出多少利息；第二，怎样做才能不受此次加息的影响，降低利息支出。延伸阅读：加息后公积金贷款显优势把握机会做一个明智房贷者

据伟嘉安捷市场部分析：此次央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；五年以上贷款基准利率上调0.45个百分点，由现行的6.39%提高到6.84%。与往常不同，此次加息有一大特点，就是在通过加息进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。一般情况下，对于购买第一套住房的借款者，银行大多会按基准利率下幅15%（即优惠利率）给客户贷款。此时所执行的利率为5.814%，只比加息前的优惠利率增加了0.063，对于借款者的影响很小。推荐：专家：银行加息后百姓如何制定贷款方案？

但是，如果借款者此前已经购买过一套或多套住房，那么银行普遍会严格执行调整后的基准利率6.84%。例如：
洪先生以贷款方式购买一套价格我80万的二手商品房，房屋评估价为70万，张先生可支付首付30万，还需贷款50万，贷款20年。
如果该套住房为洪先生购买的第一套住房那么，在加息以前，还款方式等额本息，20年共需还款约842520元，其中含利息约342520元。加息以后，还以等额本息的还款方式，20年共需还款约846840元，其中含利息约346840元，比加息前多支付利息约4320元。
如果选择的是等额本金的还款方式，20年共需还款约793019元，其中含利息约293019元。比加息以前还节省利息约49501元。
如果洪先生此前已经购买过一套或多套住房，那么加息后按等额本息还款，20年共需还款约918840元，其中包含利息约418840元。但如果此时洪先生选择的是等额本金还款方式，那么将比采用等额本息节省利息约75447元。

通过上述分析不难看出，加息后，无论是对于购买的第一套住房的借款者，还是此前已经购买过一套或多套住房的借款者，选择合理的贷款方案都可以帮助他们达到节省利息的目的。

那么对于已经办理完房贷业务的人来说，加息后很可能加重了其还款的压力，要想改变这种局面，可以考虑通过同名转按揭的方式改变原有贷款方案。

所谓同名转按揭是指：正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限把住房按揭从一家银行转到另一家银行。

也就是说，如果已经申请了贷款，但又想换一种还款方式，那么此时就可以利用“同名转按揭”，转到其他银行。比如原来是等额本金还款方式，现在认为双周供还款方式更适合自己，而原来的银行又没有这种业务，此时便可以利用“同名转按揭”换一家有双周供还款方式的银行申请贷款。

同时提醒大家，对于个人房贷市场，国家在宏观调控的同时，也给了各家商业银行更多的自主权，今后，各银行的利率水平差异化将会增大，在这基础上，对于那些想通过贷款方式购房的人来说，办理房贷业务时，更应当选择一个对银行各项产品和政策有深入了解的专业代办机构，这样可以在很大程度上规避其中的各种风险，同时制定合理的贷款方案。

虽然，央行连续两年里四次加息，但其主要目的是为了进一步加大宏观调控的整体力度，抑制房地产投机行为。所以对于大多数自住型房贷者来说无须过度惊慌，只要能认真分析相关政策，从理财的角度出发，选择适合自己的贷款方案，就一定能做一个轻松贷款，享受美好生活。