业界资深专家：工薪阶层如何贷款买房？

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年10 月8 日伟嘉安捷伟嘉安捷

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目前通过贷款方式购买房屋的，实际上是以工薪阶层为主，这部分人收入平平，没有足够的资金全款买房，只能通过贷款的方式购买。而贷款方案的设计对他们尤为重要，如何能节省利息支出是他们十分关心的问题.但是如果只是盲目的选择贷款方案，而不能切实念考虑到自身实际情况,很可能沦为房奴一族。那么对于工薪阶层的人在贷款买房时应注意那些方面才能轻松贷款，合理理财呢？

首先，对于工薪阶层的人来说，如果想通过贷款方式买房时，在房源的选择上就要有所考虑。大家都知道，现在的房价居高不下，尤其是地理位置好的一手房，都价格不匪，于是很多人将视线转移到二手房身上。据统计，二手房市场上中小户型的两居室依旧是购房者所密切关注的重点，80平米是市场交易变化的临界点，从七月份的分析来看50-80平米的房子成交比重最大。因为对于大多数工薪阶层的人来说，可以支付的首付款较低，所以一定要根据自身的经济能力，酌情考虑量力而行。例如：如果手中有10万元可以用于支付首付，那么他可以选择的二手房价格不宜超过35万；有20万可以用来支付首付，那么可以选择的房屋价位不应超过60万元；对于首付30万的人来说，可以选择的房屋价格一般不超过100万。（商贷90平米以下最高可贷金额一般不超过评估价的70%）。

当然，房贷者除了要以手中的可支配资金为参考，对想购买的房屋进行筛选，在确定了贷款额度以后，选择一个合理的贷款方案也是十分重要的，几千元至上万元贷款利息的节省对于收入平平的工薪阶层来讲并非一个小数目。而不同的还款方式和贷款年限都能对利息的支出产生影响。

例如：张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，但这样给他们带来了一些不便，所以两人急于想买一套房，来解决住房问题。

针对张先生夫妇的这种情况，因为手中可作首付款的资金只有15万元左右，如果通过商贷，一般情况最高贷款额不超过评估价的70%，所以可选择的房价一般不宜超过45万。如果张先生夫妇选择购买一套45万元的住房，评估价约43万，贷款期限20年，那么最高贷款额为30万，首付15万左右。(以下均按基准利率下浮15%即优惠利率来计算)
以等额本息的还款方式，月均还款约为2117元，20年共需还款约508104元，其中包含利息约208104元。
贷款期限如缩短为15年，还以等额本息的还款方式，月均还款约为2500元，15年共需还款约450000元，其中包含利息约150000元。
如果张先生选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，那么首月还款额约为2703元，20年共需还款约为475106元，其中包含利息约175116元。
通过上述分析不难看出，对于一笔金额相同的贷款缩短贷款年限或选择合适的贷款方案都可以达到减少利息的目的。

但专业按揭顾问提醒各位工薪阶层的房贷者，在选择还款方式时不能一味考虑节省利息，要量力而行，虽然银行规定贷款者月收入至少要为月供的2倍，但是，对于大多数人来讲这样一个比例仅仅是一个下限，如果用理财的思路去考虑最为合理的收入使用分配应该是:收入的30%-40%用于生活支出：其中有10%可用于投资或保险；30%用于月供；剩下的20%用于储蓄。尤其对于那些工作比较稳定，但收入平平的工薪阶层房贷者而言，过多的还款压力很可能使其不堪重负，沦为“房奴”一族。

目前，从国内整体的经济发展水平来看，工薪阶层人士在各个阶层中占了较大比例，他们当中的许多人都存在着这样或那样的住房问题，房价居高不下，的确让很多人为此大伤脑筋，而国家为了抑制房地产投机行为，近期又出台了一系列的宏观调控政策，贷款利息的增加无疑对房贷者也产生了不小的影响，此时，除了对商贷中各种信贷产品进行专业分析比较，选择合理贷款方案以外，公积金贷款这种政策性贷款，因在贷款利率、还款方式等方面有着特有优势而被越来越多的人所重视，还是以张先生夫妇为例，只要他们其中一人连续12个月缴存了住房公积金，且其他条件也符合公积金申请要求，那么他们可以申请公积金贷款。

假设张先生月公积金缴存额为200元，那么通过他的月缴存额可算出张先生最高贷款额度可能达到32万。因公积金贷款规定，单笔最高额度为40万。根据《个人信用评估报告》的评定等级：AA上浮15%；AAA上浮30%，则申请金额在40-52万之间，且90平米以下最高可贷金额不得超过评估价的80%，两者取低。所以张先生最高可贷款32万元，首付只需13万，20年共还款约489600元，其中包含利息约169600元。

可见，公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到节省利息的目的。所以对于工薪阶层来讲显然也是一个十分明智的选择。