北京二手房“金九”火热不再 “银十”冷暖自知

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年10 月9 日搜房

[摘要] 以往“金九银十”是楼市的传统销售旺季，大量新盘集中上市，市场反应供应量、成交量双双增加。但是，受到今年5月以来的宏观调控政策影响，楼市情况不容乐观。[推荐：·北京二手房市场计税大限将至特殊类型集中过户

以往“金九银十”是楼市的传统销售旺季，大量新盘集中上市，市场反应供应量、成交量双双增加。但是，受到今年5月以来的宏观调控政策影响，楼市情况不容乐观。[推荐： ·北京二手房市场计税大限将至特殊类型集中过户]

据中大恒基不动产营销代理项目销售数据显示，相比8月，9月份销售套数略有上升，环比增幅为26%，但相比去年同期楼市的火热，销售套数出现大幅下挫，同比下降了58%。由于调控政策对于大户型的限制，预期将成为市场稀缺产品，短期内出现了针对大户型产品的“追捧心理”，中大恒基不动产营销数据显示，9月代理项目的套均成交面积为120㎡，同比增加了10%。[推荐： ·“金九银十”二手房购买需把好“合同提示关”]

从商品房成交的户型面积及价格走势反映出了明显的特点，面积在70-120㎡的二居室成交最为活跃，占46%，环比占比增加了11%，销售均价略有下浮，降幅为7%；120㎡以上的三居、四居室成交量居于次席，占9月总成交量的32%，销售均价呈现较高幅度增长，环比增长28%；70㎡以下的一居室成交量仅占22%。价格也有所下滑，降幅为16%。市场的反馈显示出了调控政策的巨大能量，预期小户型产品大量供应，造成了现阶段小面积居室和大户型的强烈反差，即销售价格大户型上扬、小户型下挫。二居室的平稳增长显示出在现阶段居民的购房需求仍是由自住为主的刚性需求支撑。

从06年的整体销售情况来看，除2月份因节日因素带来了销售低谷外，各月份成交面积呈现均匀态势，波幅较小，每月成交面积在170万㎡左右。而与之相对应是新盘开盘价格波动频频。[推荐：5大人群二手房选购指南]

]新盘开盘价格自5月份起即呈现大的起伏和波动。5月开盘均价为7282元/㎡，6月份上涨至8712元/㎡，7月份又有所下滑，为7682元/㎡，8月份仍呈涨势，为8207元/㎡，9月上旬，新盘开盘至历史最高价位，均价高至11433元/㎡。这种现象的产生和5月份以来，中央政府“国六条”、“国十五条”的宏观调控政策频频出台与加大力度有着密切关联，引发市场动荡。

从供需匹配来看，今年下半年供应面积持续不足，均低于销售面积，月均缺口在7、8万㎡左右，消纳了部分空置房。主要原因是由于政策的调整，原本计划入市的项目面临规划调整，开盘时间滞后，造成短时期内连续供应不足，楼市出现断档，价格呈惯性上涨。加之消费者对市场“旺销”局面的恐慌心理和“追涨”的惯性心理，因此造成了供需失衡的局面。

楼市的每一次波动都与政策有着密不可分的联系，如果说2005年是房地产市场的政策年，那么2006年则是宏观调控年，而房地产市场宏观调控政策的组合仍然主要是“行政+货币”。中大恒基不动产营销总经理王述认为：行政措施过多过激容易使中国房地产市场已经出现的市场机制配置资源的基本功能和规律出现大的紊乱和失调，传统淡旺季的规律已经改变。[推荐：·北京中心城区二手房交易量上涨需求上涨了37%]

王述称，在市场竞争力量已起主导作用的今天，行政措施调控经济的有效性值得斟酌，如果这些措施不符合或不尊重经济活动主体—企业和消费者的利益取向，强行推之，只会诱发各种各样的消极抵抗，所谓“上有政策、下有对策”。行政措施短期也许见效快，但成本很高，后果会严重，从近半年实际情况来看，每逢新政出台，市场都会给予快速反映，房价呈大起大落态势。其重要因素之一是宏观调控的目标主要是促进未来房地产市场的健康发展，对现阶段市场的调控手段较少，而供需双方，即开发企业和购房人对未来预期的不确定性导致现阶段不能达到有效供给，刚性的购买需求造成了房价的高幅上涨。虽然传统旺季“金九银十”已经过半，但政策引发的市场断档、供需失衡的局面仍将持续，预计今年下半年至明年上半年，交易量将依惯性按现有轨道保持平稳，不会有较大波动。

责任编辑/bj_ershoufang

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