2006年10月份北京二手房价格指数报告{附图}

1．北京二手房价格指数走势分析

本月北京二手房价格指数为1480点，比上月下降13个点，环比跌幅为0.87%。二手房挂牌均价8789元/平方米，比上月下跌79元/平方米。与去年同期相比指数上涨299点，同比涨幅为25.32%。

图1：各城市二手房价格指数走势图

本月各城区二手房价格指数较9月份变化较明显,有五个城区指数上涨,而另外六个城区的指数下跌。其中昌平东城和大兴区指数涨幅最大，涨幅依次为4.43%，2.56%和2.23%。

图2：北京各城区二手房价格指数走势图

2．北京二手房市场特征综合分析

新二手房计税交易价格实施，市场出现短期震荡

北京二手房市场在上个月出现较大上升势头后，本月出现小幅下挫，但幅度很小，环比跌幅不到1%，二手房挂牌均价也有小幅下跌，挂牌房源量下降较多。
北京市地税局7月10日颁布的《关于调整二手房交易计税价格的通知》规定，北京二手房市场自10月1日起，将实行新的计税价格标准。由于从10月1日起北京市开始实施新的二手房计税交易价格，市场交易主体为减少各自的税负而抓紧时间在期限前进行交易，造成9月份二手房交易活跃，挂牌量有较大增长。而本月新交易价格的实施在短期内干扰了置业者的购买计划，很多片区的挂牌量出现较大程度的减少。
本月高端房产较为集中的各片区指数都呈现出较大的增长。新政策对高端大面积房产的影响力度进一步显现。本月高端物业在挂牌量没有较大的增长下，挂牌均价却有较大的上升，大户型的稀缺性和税负的增加共同抬升了高端房源的均价。海淀区的中关村、公主坟和白石桥片区，朝阳区的建国门片区本月指数均出现较大幅度的增长。另一方面，总价和均价都相对较低的昌平，大兴和通州近郊城区本月市场表现也较为活跃。房地产价格在新政过后没有出现较大的下跌，北京楼市价格总体呈现出稳步上升的态势，买家中普遍存在买涨心态。同时迫于刚性的置业需求，很多的消费者将目光集中到价格更为平实的近郊城区。

3．区域价格指数分析

以10月份北京二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月东城区二手房价格指数最高，为2000点，通州区指数最低，仅为736点。

图3：北京各城区10月份二手房价格指数对比图

与9月份相比较，10月份北京11个城区中几乎半数的城区指数出现不同程度的上升，其余城区的指数呈小幅下跌。其中指数上升幅度最大的三个城区依次为昌平区、东城和大兴区，分别上升了35、50和20点，环比涨幅分别为4.43%、2.56%和2.23%。而指数下降最大的城区是石景山区，指数下跌了14点，环比跌幅为1.23%，丰台、崇文、西城、宣武和朝阳区的跌幅较小，在1%以内

图4：北京各城区10月份指数环比变化图

1）中心四城区（西城区、东城区、宣武区、崇文区）

本月东城区指数最高，为2000点，宣武区指数最低，为1563点。与9月份指数相比，本月中心四城区指数除东城区出现2.56%的上涨外，其余三个城区指数均有不同程度的下降,但下降程度较小，均在1%以内。

图5：中心四城区8、9、10月份指数对比图

东城区是中心四城区中高档二手房相对集中区域，税负的增加促使二手房价格从9月份以来一直保持着适度的增长。中心四城区中东城的东直门片区，西城的西直门片区，宣武区的宣武门片区和崇文门的东花市片区的指数都出现同程度的下降。这四个片区均处于二环以内，交通方便，二手房交易是各区较为活跃的地区，同时也是京城二手房均价较高，户型面积多为中，小型的片区。新政的作用下，二手房买家看低的期望抑制了在此类片区购房的需求。

2）海淀区

本月海淀区二手房价格指数为1758点，比上月上升了7点，环比上升0.40%。海淀区的7个片区中，10月份公主坟片区的二手房价格指数为最高，为2023点，学院路片区指数最低，为1430点。与上月相比，10月份白石桥片区指数涨幅依然最大，环比涨幅为4.64%。

图6：海淀区各片区8、9、10月份指数对比图

本月海淀区所有片区中除北洼路和学院路片区指数出现小幅回调外，其余5个片区均呈现出小幅上升。其中白石桥片区的指数增长幅度最大，上升86点，环比增幅为4.64%.
本月海淀区内高档二手房较集中，投资型买家关注度高的中关村、白石桥和公主坟片区本月二手房指数均出现出不同程度的上涨。这三个片区的二手房均价都超过1万元/平米。高端房源增量在未来减少的预期进一步提升了该区二手房的稀缺性，同时税负的转嫁也是促使此类片区均价上涨的原因之一。

3）朝阳区

本月朝阳区二手房价格指数为1518点，与上月相比下降15个点，环比下跌0.98%。朝阳区的11个片区中，10月份建国门片区指数最高，为2112点，八里庄片区指数最低，为1247点。

图7：朝阳区各片区8、9、10月份指数对比图

朝阳区本月出现下滑，环比下降0.98%，较上月有轻微下跌。本月建国门、酒仙桥和安贞里片区的指数均有较大幅度的增长。指数分别上升131、73和76点，环比涨幅分别为6.61%、4.88%和4.84%。
本月朝阳区中均价较高的二手房片区表现出同东城区和海淀区内高档房源较多的片区较一致的情况：挂牌量有所增长，挂牌均价有较大程度的上涨。建国门片区这一现象尤其明显。建国门片区的二手房指数连续俩个月出现大幅攀升的局面。高端客户的置业需求表现较为旺盛，在新盘几乎没有放盘的可能的情况下，二手房的热度上升较快。

朝阳区内除高端二手房较集中的片区本月交易活跃外，今年以来一直保持较高增长势头的酒仙桥片区本月依然走高。酒仙桥片区的房地产项目虽然比国贸和建国门片区的价格相对低，但是其定位属于较高，目标客户群体多是在燕莎商圈上班的高收入人群，导致二手房价格也相应增长较快。区域内二手房均价已经超过9000元/平米，今后房价的走向和幅度还要看市场进一步的结果。

4）丰台区、石景山区

本月丰台区指数为1207点，比上月下降了2点，环比下跌0.17%；石景山区指数也小幅度下降，本月指数为1121点，比9月份下降了14点，环比跌幅为1.23%。

图8：丰台区、石景山区8、9、10月份指数对比图

丰台区二手房指数在上月出现较大涨幅后，本月指数有轻微下滑，环比跌幅仅为0.17%基本保持了上月的水平，均价变动的仅为每平米下跌10元。丰台区自新政以来，一直出现较为低迷的态势，上月指数有所回升，本月基本上维持上月的水平。作为京城楼市的新增长点，丰台区在上半年表现出较大的增长态势，同时新兴的房地产市场对政策的敏感度较高，新政策出台后的波动反映了该区域房地产市场处于上升期，二手房市场的结构还较单一。

本月石景山区指数在经历了上个月较大增长后本月小幅回调。由于新政的提升了人们对中地端二手房的预期，石景山相对以前的价格优势的力度越来越有限，虽然苹果园片区依靠地铁优势，但是利好消息的缺乏阻碍了更多买家的置业需求的涌入。

5）近郊城区（昌平、大兴、通州）

10月份昌平二手房价格指数为825点，比上月上升35点，环比上升4.43%；大兴二手房价格指数为915点，比上月上升20点，环比涨幅为2.23%；通州二手房价格指数为736点，上升15点，环比涨幅为2.08%。

图9：近郊城区8、9、10月份指数对比图

本月近郊的三个城区，昌平、大兴和通州区指数均出现相对较大幅度的增长，昌平、大兴和通州区环比涨幅分别为4.43%、2.23%和2.08%，环比幅度排在北京所有城区的前列。房地产价格在新政过后没有出现较大的下跌，北京楼市价格总体呈现出稳步上升的态势，买家中普遍存在买涨心态。在置业的传统旺季，很多二手房买家需要释放需求，而总价和均价均较低的近郊城区成为中低端买家的首选。

附表：10月北京市各片区二手房价格指数变化趋势表

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