业内观点：二手房交易再次遭遇“税费”阻击

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年11 月15 日链家

[摘要] 对于2006年的二手房交易来说，税收政策可以说是一环扣着一环。从2006年6月1日开始执行的新营业税政策到8月1日开始执行的个人所得税，再到9月14日国税总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收

“链家地产”市场研发中心认为，土地增值税的出台实施，一方面说明这是今年整体宏观调控政策的一个延续和深化，也是落实进一步发挥税收调节机制的一项重要举措，也表明政府对于维持房地产健康发展、稳定房产价格的一种决心；另一方面，土地增值税的正式实施，也表明房产交易转让环节过程中所涉及到的税费全部涵盖，房产置业的成本将会继续增加，房产投资收益会再度压缩，这对于抑制需求会起到一定的积极作用，鉴于此，二手房交易也就再次遭受“税费”的阻击，12月的交易量将会出现萎缩。

市场影响：未来半月的过户量将会增加，而12月交易量会萎缩

由于土地增值税将于12月1日正式实施，现在距离征收时间也就半个月的时间，那么，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。从这个层面上来说，11月下半月的二手房交易会比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现一定的下滑。

另外，从房产的价格来看，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，那么卖方必然会将税费转嫁到房价当中或者直接由卖方承担亦或者买卖双方共同承担，但是，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。

税费征收：增值额的四级超率累进税率征收或交易价格全额的1%征收

从此次北京地税局出台的土地增值税征收政策中，虽然将扣除项目金额分成两种情况，其一是“凡能提供购房发票的”为一种扣除标准；其二是“凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的”为另一种扣除标准；但无论是哪种扣除标准，均按照增值额的四级超率累进税率执行。第二种土地增值税的征收方式就是核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。

存在疑惑：征收细则还需要进一步确定

虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定；但是，对于土地增值税的征收细则还需要进一步的明确，比如对于土地增值税的征收范围。按照京财税[1999]1201号规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。同时，按照京地税地[2004]368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目；如果将这两个文件进行衔接，是否就是对于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值税？对于这一点，可能还是存在疑惑，而对于土地增值税征收范围的界定，将直接会影响到该政策对于二手房市场产生的波动幅度。
最后，“链家地产”市场研发中心认为，土地增值税的实施已经“圆满”的封锁了二手房交易转让环节涉及到的各项税费，可以说是转让环节的税费已经“面面俱到”。毫无疑问，这些税费的完善对于房地产市场的长远健康发展是一种利好，但是，在短期内对于二手房市场必然会产生一定得波动，交易量会出现下挫，而价格依然会坚挺。

责任编辑/bj_ershoufang

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