我爱我家：关于二手房转让强征土地增值税的表态

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年11 月16 日搜房

[摘要] 昨天，市地税局出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，该规定从12月1日起开始实施。对于该政策的出台，“我爱我

房屋性质		税种分类
房屋性质		营业税（按5.5%全额或差额计算征收）	个人所得税（按差额20%或全额核定1%计算征收）	土地增值税（按全额1%或累进抵扣计算征收）
已购公房		×	×（自用5年以上并且是家庭唯一生活用房）	×
二手经济适用房		×	√	×
二手商品房	满五年的普通住宅	×	√	×
	满五年的非普通住宅	√（需按差额征收）	√	×
	未满五年的普通住宅	√（全额征收）	√	×
	未满五年的非普通住宅	√（全额征收）	√	√（满三年的减半征收；未满三年的全额征收）

从上表我们不难看出，对于已购公房、二手商品房、二手经济适用房而言影响较大的税种是个人所得税，其次是营业税，第三才是土地增值税。“我爱我家”专家具体分析如下：
（1）已购公房交易量占总交易量的50%左右，免征土地增值税。
①土地增值税。根据2005年7月市地税局、市财政局、市建委联合出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》规定：个人首次上市交易的已购公房视同普通住房。既然所有首次上市交易的已购公房为普通住房，那么，根据此次土地增值税的政策规定：“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。”所以，已购公房是不需要缴纳土地增值税的。
②营业税。由于关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》规定：首次上市交易的已购公房由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原单位购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。以此购房时间为起始点的话，大部分已购公房都已经满五年期限，因此可以享受到免征营业税的优惠条件。
③个税。由于大部分已购公房都能证明是住满五年的唯一居所，因此，出售时也可以免个税。由此来看，大部分已购公房是不在征缴范围之内。
（2）二手经济适用房交易量占总交易量的5%左右，不需要交纳土地增值税。
①土地增值税。根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此不用缴纳土地增值税。
②营业税。目前在住宅二级市场流通的经济适用房，按国家规定必须是住满五年的，而住满五年的普通住宅是无需交税的，因此，二手经济适用房不用缴纳营业税。
③个税。国家规定存量房交易所涉及的其它税费需要交纳，因此，二手经济适用房是需要交纳个税的，或者按照差额的20%征收，或者按核定总价的1%征收税费，而实际市场交易情况也是按照总价1%的税费来收取的。
（3）二手商品房占二手房总交易量的45%，其中未住满五年的非普通住宅占二手房交易总量的20－25%左右，需要缴纳土地增值税。
①土地增值税。按现行政策规定，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。因此，二手商品房中未住满五年的非普通住宅需要缴纳土地增值税，而这部分房屋大约占到二手商品房交易总量的一半左右，实际占整个二手房市场总交易量的20－25%。
②营业税。二手商品房中未住满5年的普通住宅转手交易时需全额缴纳营业税；已住满5年的普通住宅转手交易时无需交纳营业税。而住满5年的非普通住宅转手交易时，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；未满5年的非普通住宅转手交易的需要全额缴纳营业税。如此算下来，二手商品房所占交纳营业税的比重较大。
③个税。个人出售自有住房取得的所得，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。其中，对二手商品房缴纳的个税分为两种税率：第一种是，应纳个人所得税税额的20%，而个人所得税应纳税所得额＝（销售总额-房屋购买原值-合理费用）；另外一种是，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，征收额按住房转让收入总额的1%核定征收。近几年随着房价的不断攀升，大部分二手商品房在转让时的价格与原购买价格相比较已经有了较大的涨幅，因此，对于大部分二手商品房也就应该缴纳个人所得税了。
“我爱我家”专家指出，从目前二手房交易量来看，已购公房占市场总份额的50%；二手经济适用房占5%；二手商品房占到总交易量的45%，其中，总交易量的20－25%为未住满五年的非普通住宅。即便是征收土地增值税，也只是涉及占总交易量20－25%的这部分未住满五年的非普通住宅。所以，与个税、营业税相比较，土地增值税所涉税的房屋并不多，对于二手房市场交易影响也不是很大。

二、土地增值税会采取核定征收办法，涉及税额并不高。
政策规定：自2006年12月1日起，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用；对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用；对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。
“我爱我家”认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。即便征收，所涉及的税额也不会很高，因此不会对二手房市场有太大影响。

三、征收土地增值税所带来的宏观影响与营业税、个税相同。
此次政策的出台初衷较好，充分表明了政府对“打压高房价”、打击房地产投机行为，保持房地产行业健康发展的决心。政府通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间，从而抑制上涨过快的房价势头，打击投机炒房行为。由于目前北京二手房市场尚处于供不应求的卖方市场，所以任何新增税费都会被业主“转嫁”给购房者，土地增值税也是如此。土地增值税的征收会导致购房者的交易价格和购房成本增加，二手房价格的增长也会传递给一手房，房地产市场整体价格的增长将会再所难免。

四、利用税收调控房地产市场可取，但要“新旧划断，不溯及以往”。
“我爱我家”建议：国家将营业税、个税和土地增值税等税收作为房地产宏观调控的一种手段，强制征收是可以理解的也是正确的。但是，要达到抑制房地产市场价格过快上涨的目地，政策具体执行的时间点要把握好。“我爱我家”认为，是否可以借鉴一下北京市政府在处理经济适用房回购问题上采取的方式，即“新旧划断，不溯及以往”。“我爱我家”专家指出，什么是“新旧划断，不溯及以往”？从政策执行开始那天起，已经购买的房屋转让不需要交纳营业税、个税及土地增值税；而从政策执行开始以后再购买的房屋再进入二级市场转让则需要交纳这些税费。这样做既能抑制投资、投机炒房行为，又能促进二手房市场房源的有效供给，从而从总体上抑制房价上涨的过快势头，实现国家宏观调控的目标。

五、“我爱我家”预测政策实施后的二手房交易走势。
（1）土地增值税将于12月1日正式实施，在短期时间之内，有可能会出现涉税买卖双方集中过户，导致交易增加的局面。
（2）从全年二手房市场整体交易走势来看，征收土地增值税对其影响交将不会很大。

责任编辑/bj_ershoufang

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