供需矛盾激化直击北京二手房价攀升背后

http://esf.soufun.com搜房二手房网 2006 年12 月22 日青年时讯

[摘要] 当人们还在津津乐道说，买一手房风险高，就退而求其次，买个城市中心区位置的二手房应该是个不错的选择时，二手房的价格也悄然攀升上来。北京中原二手商品房报价指数报告显示，10月北京二手商品房报价指数为145

当人们还在津津乐道说，买一手房风险高，就退而求其次，买个城市中心区位置的二手房应该是个不错的选择时，二手房的价格也悄然攀升上来。北京中原二手商品房报价指数报告显示，10月北京二手商品房报价指数为145点，同月北京二手商品房挂牌均价为8415元／平米。[推荐：央产房上市已三年市场热度渐升交易瓶颈犹存]

21世纪不动产房地产经纪有限公司北京区域市场部的统计显示，11月份，北京二手商品房挂牌均价为8603元/平方米，较10月份每平方米增长200元。其中，朝阳公园等热点区域价格上涨更是惊人地达到了2000元/平方米。

北京“我爱我家”房地产经纪公司的数据显示，前11月，二手房交易均价为每平方米6629.52元，与去年同期的交易均价5674.47元/平方米相比，上涨了16.83%%；预计全年价格涨幅达25%%之多。

因此，一位业内人士如此总结了2006年的北京二手房市场：“今年二手房市场呈现出了明显的价量背离现象，交易量增幅很低，而价格增幅很大。”

二手房价攀升无人喝彩

二手房如此迅速的涨势，不仅让购房者感到望尘莫及，同时更受打击的要属那些靠二手房买卖生存的房产经纪公司。

二手房价涨了，大不了购房者可以选择不买，或推迟购买，而房产经纪公司的经纪人却别无选择。

赵仲就是二手房价攀高受害者之一，二手房交易个税出台后，原来的经纪公司效益日渐萧条，业内也是一片恐慌与抱怨，每天打开报纸、网站和电视，只要是有关房产的消息都脱不了缴纳个税的身影。主动找到中介要上市交易的房源也明显减少。很多业主都改卖为租了。

赵仲在个人的博客上写下：个税已经出来了，那怎么办，影响大吗？但同时他又自我安慰地想，北京的市场那么大，调整好心态才最关键，就像有人说过：决定一个事情的成败是态度。真正了解业主和客户的想法、需求，做一个尽职的经纪人，出什么税都就不用怕了。

二手房供需矛盾激化涨势难免

“我爱我家”的统计显示，二手房供不应求的紧张局面在加剧。北京二手房市场整体供求比维持在1∶5左右，个别热点区域、个别价格区间的供需比达1∶10。其中，30万~50万元区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，其供需比约为1∶5.5；50万~70万元之间的房源供需比约为1∶4.5。

2006年宏观调控政策中，“限外令”政策的出台，让外籍及港澳台人士在中国大陆买房受到严格限制，外资购房行动纷纷转向二手房市场。据统计，仅北京市8月份存量房“外销”量就比7月份上涨了三成多。

业内人士认为，一直以来，除了购买一手房外，大量外资购房，尤其是机构购房，买的多是二手房市场的存量房源。出售方为原房产的产权人，即“房东”。“这种自然人对自然人的行为本质上增加了监管和控制的难度。”[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]

由此，个人与个人之间通过现金方式交易二手房的情况仍难以控制。因此，原本供给与需求的矛盾更加激化，投资房产住房市场的供不应求必然造成房价上涨。

二手房地理位置优势独一无二

很多二手房的购房者之所以决定买房的一个重要原因，是看中房产所处的城市核心位置，交通便利，配套完善。而且从保值角度来看，城市中心地段的不可替代性，也是二手房的优势所在。“城中心的房产肯定是买一套少一套，四环内不在批地建住宅，一手新房价格早已突破每平方米万元，现新开盘的房产大都在四环之外，甚至出现新房开发逐步郊区化了的现象，城市中心地区的土地供应不足也是二手房房价上涨的主要原因。在2006年北京冬季房展会上，从二手房的受欢迎程度就不难发现。从据链家地产统计，4天展会意向成交房源为81套，意向成交金额为4900万元。

正如“链家地产”市场总监金育松分析，二手房集中在城区，而“物以稀为贵”，价格自然难以下降。原本打算购买公主坟附近一套二手房的肖玲，半年前跟中介看房，三环边上个世纪80年代的房，每平方米8000多元，当时觉得价格偏高，决定再等等，没想到年底再去看同样位置、户型差不多的二手房已经涨到1万元1平方米，再加上交易过程中的税及手续费，她真后悔还不如半年前购房来得划算。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]

一位行业内人士说：2006年国家出台的一系列宏观调控税费政策，本意是希望调控炒房者投资购房的行为，遏制房价的涨幅，但随之带来的调控后遗症是造成了交易环节的成本提升。无形之中抬高了二手房房价，给原本就不发达的二手房市场交易雪上加霜。

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责任编辑/bj_ershoufang002

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